美國次級房貸風暴

achen

最近幾個禮拜, 這個名詞不斷在財經新聞中出現, 但究竟 "美國次級房貸風暴" 是什麼呢?
就算在美國並且有房貸的我, 也不知道.. #^%&*^*)&()*

於是我去做了一下搜尋, 把覺得不錯的中文解釋跟大家分享

1. 維基百科的解釋

2. SlideShare 上面的分享 (原出處: 兆豐期貨)

3. Yahoo 財經 (這篇比較沒有那麼文謅謅, 就算對財經沒有涉獵很深的人都看得懂.)

4. 某個私人 blog 做的整理 (裡面其實是原封不動引據許多大站的文章, 而且沒有說明出處, 但是算是整合得不錯)


(PS) 本文僅張貼連結, 著作所有權及責任歸屬歸原網頁作者/公司.

[ 本文最後由 achen 於 2007-8-22 11:39 編輯 ]

simonpeng

我用最簡單的語言來解釋一下次級房貸。

次級房貸就是那些條件不足的房貸，例如沒有固定收入證明、房屋或地權屬於特殊狀況（台灣最常見的自行切割的小套房、公寓屋頂加蓋房），所以貸不到正常房貸的人就只好去找次級房貸了。achen 應該是買正常的房子在加上正常的收入，所以就不用去碰次級房貸了。

所以次級房貸的利息就會比正常房貸的高了。

風暴會形成的最簡單的原因就是因為利息繳不出來，所以要倒了。複雜的原因就是不動產證卷化所產生的延生性金融商品所造成的。

akuang

原文由 simonpeng 於 23/8/2007 05:25 發表
我用最簡單的語言來解釋一下次級房貸。

次級房貸就是那些條件不足的房貸，例如沒有固定收入證明、房屋或地權屬於特殊狀況（台灣最常見的自行切割的小套房、公寓屋頂加蓋房），所以貸不到正常房貸的人就只好去 ...

如果以您這樣說,跟台灣之前的現金卡或是現金貸款是不是一樣東西?常常會在擋風玻璃看到夾單,大概寫著信用不良或是沒有固定收入也可以貸款

simonpeng

原文由 akuang 於 2007-8-23 06:32 發表

如果以您這樣說,跟台灣之前的現金卡或是現金貸款是不是一樣東西?常常會在擋風玻璃看到夾單,大概寫著信用不良或是沒有固定收入也可以貸款

最基本的原理類似台灣的卡債問題，其實就是利息付不出來，屋價又沒在漲，結果就爆了；
台灣卡債的問題，利息付不出來，銀行額度不放高，另一張信用卡辦不下來，最後就爆了。
比卡債問題好一點的是至少次級房貸還有抵押品。

但是美國次級房貸會這麼嚴重的原因，有很大的原因是出在延伸金融商品這一塊。
首先房貸提供者（銀行、保險業者等）買出次級房貸 10億元，也就是說假設有 200人每人房貸 500萬元。
500 萬的貸款、10％的利息、20年還款期、每月要繳 48251元，200人每月共繳 9,650,216元。

＝＝＝不動產證卷化的玩法從這裡開始＝＝＝
我是銀行，我拿著這項產品去賣給尋求固定收益的客人，
要賣 11億元是很容易的，以5％的利息來說是 14億6千萬元。
雖然銀行是把錢借給一些信用有瑕疵或抵押品有些許問題，
但是銀行加上一些金融上的處理後很容易可以提高其信用等級。
真的找不到客人的話呢，把它證卷化，賣到股市或基金市場。

銀行都有他們規定的存放比，也就是可以借出去多少錢是看銀行有多少存款或等同現金的資產。
以上所寫的這種玩法，銀行很容易可以降低放款額，進而再貸出去更多錢。
這是最容易了解的產品，還有其他更複雜的就不詳述了。


台灣的金融產品還沒這麼發達，不動產證卷法也才通過不久。
所以短期內還不會看到這種產品。

GeorgeS

我不懂的是, 難道銀行在貸錢給客戶時, 會超貸嗎?

所以說, 就算客戶信用不良, 如果貸款成數不高, 8 成或 7 成,
銀行應該也還不至於會賠到大錢

結論是 : 有這麼嚴重嗎?
還是我想得太天真了, 還有內幕?

BBelief

以 simonpeng 所說的程序來看
倒霉的倒不是銀行，而是跟銀行買這些相關金融衍生性商品的一般投資人
然後就跟骨牌效應一般越倒越多

GeorgeS

是這樣說沒有錯啦, 不過重點應該是我說的, 貸多少錢,
如果房價 1000 萬, 只貸 100 萬, 後來繳不出利息,
房子被銀行拍賣 200 萬, 銀行還是不會賠到錢,
這些衍生性金融商品的投資人也不會受傷,
現在問題就是, 到底銀行一般會給這樣信用的人貸多少錢?

原文由 BBelief 於 2007-8-23 10:00 發表
以 simonpeng 所說的程序來看
倒霉的倒不是銀行，而是跟銀行買這些相關金融衍生性商品的一般投資人
然後就跟骨牌效應一般越倒越多

Dragoon

個人淺見：

次級房貸應該是要當作風險比較高的商品來看，不能以一般房貸商品來看。
講得很粗淺：次級房貸是不是可以當作美國銀行在做某種合法的高利貸。

另外我去上衍伸性金融商品的課時，上課的老師也提到這件事，他基本上持比較樂觀的態度來看，他說：就是因為做了衍伸性金融商品，美國銀行才不會倒好幾家，現在的情況是美國賠一點，亞洲賠一點，歐洲賠一點，大家都承擔一些，所以反而比較不會真的有事。我是部分接受這樣的論點，但，如果美國銀行不做 CDO (?)，他們肯定不敢貸出這麼多的金額。

他的論點是，做衍伸性金融商品的目的本來就是要將風險分散，這個局面本來就是可以預期的，不過這是第一次爆，所以大家才覺得很嚴重，以後就不會大驚小怪了。

他另外提到，很多銀行裡面的理專，介紹客戶買這種高報酬但也高風險的產品，本身卻對產品的風險性瞭解不足，也無力對客戶解釋，讓客戶以為很好賺又不知道風險的存在。反正喔 ... 金融商品買之前多瞭解其風險性是一定要的。

[ 本文最後由 Dragoon 於 2007-8-23 10:42 編輯 ]

simonpeng

阿基里德說過，給我一個支點我可以把地球舉起來。

金融商品就是利用槓桿原理，以小博大。
所以操作不當或過頭的時候，一張小跳票也會變成風暴。

以美國的次級房貸來看，只要房價能一直漲，這些都不會是問題。
問題就出現在於房價能夠永遠不停的往上衝嗎？
更嚴重的是當房價開始下跌的時候，就變成多殺多了，
那就是槓桿的力量往下壓。
況且次級房貸本來就是一些有問題的地產、或收入不正常的貸款戶，
房地產出問題的時候，這類型的房地產本來就是首當其衝。

simonpeng

原文由 Dragoon 於 2007-8-23 10:37 發表
個人淺見：

次級房貸應該是要當作風險比較高的商品來看，不能以一般房貸商品來看。
講得很粗淺：次級房貸是不是可以當作美國銀行在做某種合法的高利貸。

這是合法的東西，但不算是高利貸。
因為它的利率相對於信用卡、個人信貸、車貸等等還是比較低。
傳統的房貸只能借 7-8 成，保守的銀行甚至還要求還款額不能超過收入的 1/3。
次級房貸的彈性就大多了。

因為做了衍伸性金融商品，美國銀行才不會倒好幾家，現在的情況是美國賠一點，亞洲賠一點，歐洲賠一點，大家都承擔一些，所以反而比較不會真的有事。

就是因為這樣才會有全球性的連鎖反應。簡單的比喻，你把錢借給我，我每個月給你利息，現在我倒了就代表你的利息收入減少，你的做法會有二種：1、提高其他的利息收入；2、要一些本金回來。不管是那一個，衝擊都很大。

他的論點是，做衍伸性金融商品的目的本來就是要將風險分散，這個局面本來就是可以預期的，不過這是第一次爆，所以大家才覺得很嚴重，以後就不會大驚小怪了。

分散風險並不代表風險不在了、只是說風險轉移到其他地方去了。總體的風險還是一樣高。

江幸珍

簡單話講就是有人想買「厝」，一圓有「厝」的美夢，但一般的話保守的銀行是較不容易借到錢，為什麼呢?因為他們通常是信用記錄較差的人或者是毫無信用記錄貸款的人，而這些想圓夢的人透過房貸公司借到錢，通常房貸公司會索取較高的利息;而另外房貸公司將透過銀行將房貸「證券化」，也就是包裝成各種衍生性金融商品，提供全球各地的機構法人、基金經理人進行投資，它為什麼會受到大家的青睞，原因就是它提供的利息很誘人。
但隨著美國利率調降1%，帶動整個美國房地產大漲，隨之而來的是美國利率從1%調整至5.25%，使得房地產價格大跌，造成資產縮水，這些帶著美夢的人，夢破了，一旦房價跌幅跌到了可能覺得「極為不划算時、不爽再付房貸」的程度時，造就是些問題的發生，也從由原來的利率風險衍生至信用風險，當初這些由房貸公司透過銀行「證券化」的衍生性商品評價立刻大跌，因此投資相關商品的全球各地的機構法人開始面臨跌價損失，至於基金，不但面臨跌價損失，更要應付投資人的基金贖回潮。而台股本來想衝!衝!衝!，衝到萬點，等著開香檳慶祝萬點行情，就只差那臨門一腳，外資原本將台股萬點行情視為賺錢的好機會，想來參上一腳，但次級房貸的影響卻讓外資反而還來不及把荷包賺的飽飽的，反將台股當成提款機來提款，手中持股賣!賣!賣!無情地賣，無情地狂瀉，瀉到大家的荷包縮水。(外資都開始跑了，你要跑嗎?不跑嗎?當然是先跑先贏嗎?)

參考資料-1.今周刊8/17(html圖文版)2.齊克用老師次級房貸與投資動向960810，所做心得整理。

瘋狂啞鈴

剛好今天去參加基金的課程有講到相關議題
簡單的來說~~~銀行(或許該稱次級房貸公司)借錢給你買房子，跟你收6%的利息，他再去向聯準會借錢，聯準會跟銀行收1%的利息
由於聯準會不斷調升利息，銀行借你錢買房子還是收6%的利息，但銀行去向聯準會借錢可能需要付出5%的利息
為了維護以往的收益，所以不得不擴大房貸業務，降低審核標準(感覺這段有點像台灣之前的卡債風暴)
所以才導致現在的風暴
大致上應該是這樣子的意思(希望我沒有誤會老師的意思XD )
若有錯誤的地方，還煩請站上的朋友指教

colussu

我個人的對這個風暴的認知如下：
1.美國的銀行和建商為了衝業績放款給不符合GNMA、FHLMC放款標準的中低收入戶買房子。==>高利息。
2.銀行和建商的放款部門把這些貸款"證券化"成『房貸擔保債券』，因為利率較高，且有擔保品，所以吸引了一些追求高績效的基金和法人購買。==>全球化
3.利率上調、房價下跌==>次級房貸違約率大增==>風暴
4.房貸擔保債券價值下滑，且短期內求售無門(流動性危機)==>基金及法人為應付投資人的贖回潮，只好賣掉手上一些比較好變現的，如股票==>全球股市下跌
5.銀行信用緊縮==>次級房貸違約率繼續增加==>惡性循環

所以目前大銀行和Wall st.在跟FED施壓，希望能用【降息】來reverse整個循環；但FED卻希望【升息】來對付可能的通膨。所以這個故事應該還有得瞧!

小酒蟲

原文由 colussu 於 8/23/2007 07:50 發表
目前大銀行和Wall st.在跟FED施壓，希望能用【降息】來reverse整個循環；但FED卻希望【升息】來對付可能的通膨。所以這個故事應該還有得瞧!

我比較好奇如果這狀況發生在臺灣的話...

francis_lou

對丫! 之前不是有很多100%, 甚至110%的房貸嗎? 也有人預測因為一下子太多屋奴, 如果這群人還不出房貸(經濟不景氣、失業、升息等), 會對金融市場造成很大的衝擊...

瘋狂啞鈴

原文由 小酒蟲 於 2007-8-24 06:31 發表

我比較好奇如果這狀況發生在臺灣的話...

嗯~~如果事情爆發出來的話
我在想應該會是 「利委」帶著一群民眾在銀行前面演話劇、丟雞蛋和舉牌抗議
如果是外資銀行的話，就會先檢查其資本結構，若有中資在內，就會請出「紅色統戰」的神主牌
若無中資，應該就會大舉「欺壓台灣人」及「捧XX  LP 」的義旗
然後，Call In節目和新聞當天晚上就會瘋狂放送
然後過幾天，新聞熱度過了，大家也就忘了這件事


不過話說回來，這情況感覺起來還真的有點像台灣之前的卡債風暴
台灣的銀行產業很奇怪，主管機關管控的不算很嚴格，捅出事情來了，政府自然就會乖乖接管(國營待遇的民營機構??)
不知道該不該算在台灣金融主管機關的帳上??(感覺台灣的主管機關只是個橡皮圖章而已)

[ 本文最後由 瘋狂啞鈴 於 2007-8-24 10:15 編輯 ]

chihhsiungchen

大家憂心忡忡，股市跌到底？
太好了，那就是選股的好時機啊。

強者我朋友，已經等不到量縮，早幾天開始進場佈局了。

Peterho

原文由 小酒蟲 於 2007-8-24 06:31 發表

我比較好奇如果這狀況發生在臺灣的話...

雖然不是同一件事情，但從其他類似的情形在台灣就會變成這樣，
建築公會 籲央行暫緩升息

這些開發商賺錢的時候，好像什麼屁也沒做，
現在因建案過多再加上景氣有疑慮，就陳情央行用貨幣政策扶助，
什麼時候央行總裁這麼好見的呢？
雖然彭淮南沒說什麼，但是現在選舉接近，很怕政治黑手介入，
房市(在台灣不敢說是泡沫)不退，得利的皆是投資客，一般民眾只有繼續承受高房價的負擔而已。

GeorgeS

反正一般民眾也不太會有什意見表達, 無所謂啦
而且我覺得台灣景氣不好, 也可以讓附近國家受益,
民眾摸摸鼻子買海外基金就好了, 銀行也有的賺,

算是另類的想法, 大家也都有好處

原文由 Peterho 於 2007-8-24 11:05 發表
房市(在台灣不敢說是泡沫)不退，得利的皆是投資客，一般民眾只有繼續承受高房價的負擔而已。

mayakeq

有一種比較不一樣的聲音

現在全球的錢是過多，熱錢沒地方跑，所以到處買
所以次級房貸或許是一個風暴，但不是結構性的問題

從金磚四國，最近原物料....都可以看出一些端倪
會變得這麼嚴重，有一部分跟炒作有關
行情總是從絕望中產生，從充滿希望中滅絕

還有就是期貨商停損程式的設定
一個投機者的告白裡面就有提過，至少兩次美國金融風暴
是因為跌到程式計算的停損點，全部自動掛賣出
然後就一發不可收拾...

另外，美國國內某些學者派，也贊成不幫這些傢伙擦屁股
由柏克南為首，做的都是這樣的事情

風暴總有一天會過去，但能不能抓緊之後的商機，就要看功力了
至少最近幾年趨勢應該還是中概跟能源

sei8702

唉！似乎拿不定該買基金還是股票…
次級房貸的風暴…似乎…還沒燒完

mayakeq

巴非特4塊買中國石油，80塊賣掉
原物料或貴金屬有機會歇一陣子

大家都認為中共2008之前不會有大動作
不過中共也不是善男信女

如果東西兩方的經濟情況都不怎麼樣
光靠某些夢幻的新興市場，是不太可能撐起大局的

先把錢留著吧

hoya8505006

對呀！
現在雖然有日趨明朗的趨勢，
但是風險還是過大，
我也是認為保住現金為要！

原文由 mayakeq 於 2007-11-28 23:18 發表
巴非特4塊買中國石油，80塊賣掉
原物料或貴金屬有機會歇一陣子

大家都認為中共2008之前不會有大動作
不過中共也不是善男信女

如果東西兩方的經濟情況都不怎麼樣
光靠某些夢幻的新興市場，是不太可能撐 ...