[討論] 請問房貸的問題

Luko

　　我有個朋友準備要買一間小房子（預售屋在民權東路，附近有捷運站正在興建中），一房一衛一廳，大小為11.5坪，總價為432萬元，於後年4月間交屋，預定向銀行借386萬元房貸。

　　目前月薪有25,000~30,000元(單身中，工作是兼職)，工作快5年了，年齡為21歲，而家中房貸(母親的)有二個保證人，其中一個是自已，加上工作性質(兼職，沒有正職)是否會影響到房貸條件申請，因為我沒有買過房屋相關經驗，所以只好向各位請教，麻煩解說一下，謝謝！

kiyosaki

光貸386萬...粗估一個月就要還快兩萬元(本金加利息)

不知道這樣對你朋友會不會負擔太重了點  @@"

Luko

交屋後初期會先出租出去，大概15,000元上下，來減輕負擔，基本中買屋用意是在投資上！

熊爺

基本上銀行會評估貸款人的信用，收入跟綜合還款能力
如果目前已經房貸，還要再貸款....貸足額的機會不大！

Luko

我朋友目前還住母親家，母親是房屋貸款人，而我朋友是保證人之一，本身沒有房屋，只是幫媽媽交貸款而已，也會影響自己的購屋計劃嗎？

我朋友要買的房子土地使用分區為商業區(原商3)，是否也會影響政府優惠房貸問題呢？

jawmd

小坪數 , 通常很難承做   ,   像 上海  15 坪以下 不做
建華  20坪 以下 ,幾乎不做  
你可能要多問幾家銀行

Luko

真的嗎，小坪數不容易貸款喔！如果地段好的話（在民權東路大馬路前，不在巷子內，不到200公尺有捷運站興建中，建物為RC構造，有12層樓，兩部電梯，共銷售98戶，有水電瓦斯，住宅好像沒有提供燈具，公設比為29%，化糞池在地下2樓），是否可以貸款呢？

今天我朋友有去招待所一趙，受了一身氣回來，他說合約在公司那裡，不在招待所內，說我不知道您的身份，為什麼要給您看合約，請她給我們複本也好，也不行，而且銷售小姐說自己也買過屋，而且沒有看合約就買了！（屁啦，誰相信！）

朋友和銷售小姐都快吵起來了，我朋友雖然第一次買屋，但有先做過功課，也知道公平交易法有規定合約可以無條件帶回去看，要不然付一些保證金帶回去看，至少訂金不用付！（我聽了都想去檢舉了！！）不曉得檢舉前是付訂金後，不滿意的話就跑去檢舉！

合約一樣要先付訂金才能提供，不能無條件帶回去閱覽合約，要不然不付訂金，但只能在招待所看，誰願意花一整天在那裡看，買屋是一件大事！！:!(:!(:!(

除非有人跟我朋友去看房子，而且是有經驗的老手！PIL有高人在此嗎？

[ Last edited by Luko on 2005-8-3 at 18:48 ]

east_mount

我同事30歲為結婚買房子...自備款100萬...
總價為410萬元，房貸310萬。
目前月薪有50000~60000元
他還跟我說壓力很大....害我一直不敢下手買房子....
相對於您的友人...我覺得最好不要冒險............
您友人年齡為21歲
(要更加想清楚一點,我在這個年紀還在打電動,花家裡的錢,在學校把馬子的年紀)
買房子不是壞事,我哥前年貸款買的房子,今年賣掉還賺20萬
不過繳不起貸款被法拍的風險要考慮進去.....
如果現在是住外面租房子倒是可以考慮去買房子(買房子千萬別一時衝動啊)

[ Last edited by east_mount on 2005-8-3 at 19:08 ]

hube

像我今年底也想買房, 今年滿30..
年底前頭期款會有200萬(工作四年..加上剛好有一筆額外的收入),
為了養的狗狗貓貓, 所以房子要買大一點..
目前沒有結婚的打算, 應該會過一輩子單身生活吧.
每月最多想付2.5萬, 看樣子可以貸500萬左右..
因為自己公司是前百大企業, 而頭期款付30%(200/700), 僅貸70%, 應該很容易.

700萬的房子, 原則上只買台北縣中永和土城這一帶..
而且會鎖定中古屋, 希望可以有40坪的室內空間
(曾經待過桃園, 哇咧, 700萬可以買到透天厝了~~~)

有個自己的窩, 還真是會較踏實,
雖然會一直有壓力... 人啊, 沒有壓力是不會前進的~~~

jawmd

坪數小,一來金額少,二來銀行不好處理(萬一有問題時),所以不太願意承做
,如果要做的話,通常要專案處理 , 這時對借款人的條件,會要求更加嚴格

432 要借 386 等於是要借九成 , 提供目前銀行高成數貸款 , 供參考
當然如果建商有合作銀行,做整批房貸 , 那會更輕鬆 , 建議可以直接問建商是否
有合作銀行




銀行                   貸款成數                    利率               
建華銀行    90%≤NAV≤95%        首年利率: 2.2%起
                                第二年後:  3.02%

台灣銀行
治家成長專案）        80%        前兩年利率: 2.3%
                               第三年後: 2.93%（機動）         
                                     
合作金庫         80%        前兩年: 2.3%
                               第三年後：2.8%（機動）

玉山銀行              80%              前兩年利率: 2.35%
                                     第三年後: 3.13%（機動）       

台新銀行                100%
新代百分百購屋專案）                 前兩年: 2.3%
                                               第三年後：2.95%（機動）       

中國信託
（百分百貸款專案）        100 %        首年利率: 2.25%
                                                第二年後: 2.85%（機動）                                

富邦銀行
（全額型房貸）        100%        鑑價金額90%以內：
                               首年利率: 2.2%
                                第二年後: 3.4%（機動）
                                鑑價金額90%以上：
                                首年利率: 5.5%
                                第二年後: 6.4%（機動）       
                                                1.需為公教人員、專業人士、1000大企業員工或  
                                                該行白金級理財客戶，且月付金不得超過月收入
                                                80%
                        2.開辦費：貸款金額×0.5﹪

samelin

預售屋的建商通常都有合作的銀行
不過,還是可以自行向其他銀行貸款,但是,會比較麻煩一點點
(建議平常可以多跟銀行往來,將來需要貸款的時候,可以多些談判籌碼)

如果利率差別不大,就直接向建商的合作銀行貸吧!

只是,買預售屋有一定的風險

我之前買過台中大墩19街附近的一個預售屋
當初也是打算投資用,
房子蓋到一半,建商卻倒了…

另外,預售屋的樣品屋,
無論是高度或是寬度,通常都灌了不少水
我們看到的樣品屋會比實際交屋時,大很多哦!

比較良心的建商,樣品屋是合理灌水(但不會告訴你)
比如說,房子樓高3米6,
樣品屋的室內(廢話)樓高就是搭滿3米6
但交屋時,因為還要扣掉每層樓的”樓地板”面積約15公分(厚度啦)
所以實際上只剩3米45
而寬度亦同…

而且樣品屋的大小,是實際上,也就是權狀的坪數大小
並不是扣掉公設之後的真實使用空間

沒良心的建商甚至還會把樣品屋灌水…

痛過了幾次,提供您參考

kuodavid29

最近時報文化出的一本書，
推薦一下：
書名：買對房子、買進千萬人生
看完後，
或許會對自備款、貸款額度及購屋標的，
有不同的想法。

自己也在繳房貸，
利息真的很沈重，
即便是號稱如何的低利，（我的房貸是公教貸款，固定2.1%）
或是廣告宣稱的低頭款、低月付款（那代表要繳很久）
所以我選擇有能力時，就提早還一還。

書裡也有提到，
小坪數的真正意義在於：
每坪的平均單價比一般坪數要高，
也就是您會用比同地段其他人更高的價格買到這個房子，
但是脫手時，能不能用比較高的價格賣出呢？
可能沒人可以保證。

補充一下：
九成的預售屋，從交完屋之後，就開始跌價。
（少數頂級區段中的豪宅除外）
所以可以先到附近問問中古屋的行情，
那就代表交屋以後的行情！

同時建商為了要趕交屋，
工程進度越快，工程款的催繳速度就越快，
都必須要考慮進去！

有時候，我們是因為想要擁有幸福的的感覺，
想要擁有一棟房子，
但很多時候，我們擁有了房子，
卻幸福還在遙遠的二十年後，
如果那時候貸款付完的話！

參考看看。

[ Last edited by kuodavid29 on 2005-8-4 at 11:12 ]

samelin

Originally posted by Luko at 2005-8-3 03:36 AM:
我朋友目前還住母親家，母親是房屋貸款人，而我朋友是保證人之一，本身沒有房屋，只是幫媽媽交貸款而已，也會影響自己的購屋計劃嗎？

我朋友要買的房子土地使用分區為商業區(原商3)，是否也會影響政府優惠房貸問題呢？

商3的話,
是說將來這房子的地址,可以登記為公司行號

至於能不能使用政府的優惠利率,
則要看建商將來打算登記成什麼?
(這點很重要,要問清楚)
如果是住宅,就可以適用優惠利率,還可以享受較低的"自用住宅"稅率

將來屋主若有需要登記成公司
因為本來就是商業用地,申請一下就可以變更了

[ Last edited by samelin on 2005-8-4 at 11:09 ]

u329

11.5坪是套房，銀行大都不願承作；以你朋友財力，完全不建議出手；其中因素很多，無法一一列出，我個人看屋的幾個重點給你參考：

1.房貸應控制在總收入30%內
2.套房除非建商出手(通常7成房貸，2成信貸，信貸通常要三年內還完)，不然自己貸款不易；另日後轉手不易，畢竟3房2聽是主力需求
3.套房多是住辦合一，出入複雜，以前好租，現在行情沒這麼好
4.樣品屋通常與實品屋尺寸有出入，所以銷售時會一直強調挑高多少...等尺寸，等實物按該尺寸建造，你就沒輒
5.預售屋別碰，若中途建商出事，因建商也跟銀行貸款，故第一順位償還給銀行，次位是營造商，消費者根本沒啥機會
6.通常新成屋的成交價是預售屋時的7-8折
7.現在買是高檔，依現在北市100多建案，兩三年後會有賣壓，不急的話到時再看看
  (Ex:我兩年半前木柵買中古公寓360(27.5坪)，最近樓上520成交，馬上差150以上，屋齡還比我老ㄟ)

[ Last edited by u329 on 2005-8-4 at 11:57 ]

jedij

單就貸款:

我從中X信X 轉貸至我買保險的人壽公司,
因為是長期客戶, 所以利率還不錯.
如果樓主有長期往來金融單位可參考.
(不過我還是中X長期薪水戶哩! Shit!)

jedij

Originally posted by u329 at 2005-8-4 11:44 AM:
(前略)
  (Ex:我兩年半前木柵買中古公寓360(27.5坪)，最近樓上520成交，馬上差150以上，屋齡還比我老ㄟ)
[ Last edited by u329 on 2005-8-4 at 11:57 ]

學到不少! 謝~~!
可是同一棟公寓怎麼屋齡不同?
請指教!

joseniko

意思是屋齡比U329兄還老

大貓頭鷹

Dear Luko:
麻煩請您幫我轉告您朋友『21歲，不應該把心力綁死在房貸上，應該全力投資自己』

player

Originally posted by Luko at 2005-8-3 12:12 AM:
　　我有個朋友準備要買一間小房子（預售屋在民權東路，附近有捷運站正在興建中），一房一衛一廳，大小為11.5坪，總價為432萬元
　　目前月薪有25,000~30,000元(單身中，工作是兼職)，工作快5年了，年齡為21歲

21歲,兼職,月薪不到三萬,又要貸到近四百萬....這是很吃力的....
除非他決定不跟你們出去玩,又無任何不良嗜好,也不交男女朋友...還要住家中
而11.5坪,扣掉公設大概剩個8坪,再扣個廁所,大概只剩6.x坪,且又打算用租的...
這種投資太冒險,而且誰知道能不能順利以NT$15000租出去?要多久租得出去?
而且租人套房...很容易遇到風塵女,自殺客,份子複雜多了....萬一???
建議再想想.... Good Luck...

jedij

Originally posted by joseniko at 2005-8-4 12:15 PM:
意思是屋齡比U329兄還老

了解!
房子和人比, 不是房子比房子!

kuodavid29

一個很有趣的題目，

1.多久回收：
總價432萬的套房，
月租15000租出去，
多久能回收？
4320000/15000=288個月（等於24年）

但必須保證中間房客不中斷，
而且附近新套房會絡繹不絕出現，
面對新套房的競爭、舊套房的折舊，
房租會不會變？
除了少數案例，套房回收不過是建商促銷的花招之一，
就跟買房＝穩定的說法相近。

2.買房子是一種儲蓄，可以保值？

我可不這麼認為，尤其當交屋時的房價比自己買的時候跌兩成，
因此，即便是自己住，也要用投資的角度去審視，
當花了400萬買的套房變成350萬時，
代表自己的財富減少50萬，這豈能等閒視之。

譬如，現在買4320000，新屋落成後就是「中古屋」
馬上砍個九折，周遭鄰居成交價可能會是3888000，
結果跟銀行借了3860000，情何以堪？
到了第二年之後價格會繼續落到正常區間，
可能實際成交價會在350~370萬之間，
說不定會出現「貸款金額」比「房價」還高的情形。

不是沒有可能，我買這間房子的前屋主就是如此，
來回之間的價差可能少則50萬，多則80-100萬，
上班一個月才多少薪水，這些錢要存多久？

3.負擔能力的問題

以前我一直以為，
我的收入減掉固定支出，
剩下的就是我的貸款償還額度（能力）
這樣的想法太樂觀了。

如果秉持 335原則，會讓自己在還貸款的過程中還能兼顧生活品質，
3成自備款（借款越多、利息越高，利息真的會令人窒息）
每月還款金額在收入的三分之一內（意思是少借一點，每個月過的這麼緊也沒啥幸福可言）
房屋總價不要超過家庭年收入的五倍。

簡言之，貸款少一點、幸福才會多一點。

player

Originally posted by kuodavid29 at 2005-8-4 04:57 PM:
如果秉持 335原則，會讓自己在還貸款的過程中還能兼顧生活品質，
3成自備款（借款越多、利息越高，利息真的會令人窒息）
每月還款金額在收入的三分之一內（意思是少借一點，每個月過的這麼緊也沒啥幸福可言）
房屋總價不要超過家庭年收入的五倍。
簡言之，貸款少一點、幸福才會多一點。

其實,這樣才是對的,我現在每月房貸要繳NT$3xxxx,也是在這個準則之內,
屬於安全範圍內,很難想像一些月收入不到十萬的家庭,還要養兩個小孩加房貸,
幾乎就等於與上館子,逛街,買新的3C及旅遊等等完全無緣的生活.
不是有了房子就會有快樂的,買房,有需要再買,現在台灣買房做投資的人已經沒有了,
因為該賺的早被賺掉了,君不見房價已經連跌了幾年?現在才有一點好轉跡象而已.
多想想...我妹就是當年買預售,蓋好時房價跌了三成那群人中的一個,
到現在才差不多回到當年九成的價位吧?
Good Luck.

krisher

每個月30000左右的收入, 要負擔 400萬左右的房貸, 真的會很吃力.
我現在每個月房貸近7萬, 也是要繳個20年.
算一算, 自備款真的能多就多, 不然算一算利息真的很可觀.

starman_ynw

看了您的收入 實在不建議買那個房子
我月入6萬 當初將所有積蓄投入買屋. 貸款約360萬.

目前每月約18000. 汽車幾乎不開. 騎車上下班. 沒有妻兒(好人一個??)
雖然說談不上吃力..但真的覺得好窮喔 > <. 心理負擔很重.
雖然看起來每月有3萬可動用. 但總是要預備不時之需.

說到購屋投資...除非你想走這一途.  不然這種半調子的...說實在我還沒見過有人不賠錢的.

買了這房子,如您所計劃出租. 每月你必須多支出5000維持房屋貸款. 房屋的維護是必須由房東負責.  其實很多問題. 沒錯...當你24年後是可以開始開始靠租金多一筆收入. 這整體還是要看你自己評估.

至於房屋貸款. 一般房屋應該是可以貸到6-7成左右. 這部分可以利用目前的優惠利率解決.  問題在於多出的部分要找哪些銀行. 通常商業銀行你就不要考慮了. 就算打出低利的口號, 可能是只有前幾年. 一般來說土地銀行. 或你有往來的銀行都會好一些. 這邊給大家另一個: 農民銀行. 這銀行算是傳統老銀行. 其實商業往來沒有現下新銀行複雜. 我在我工作的園區跑遍所有銀行(就是沒土銀) 他3年之後的利率還是最低的. 奉勸各位. 利率是要看3年以後的. 別被行銷口號騙了. 有房貸興趣的可以去參考一下. 同時 如果有固定利率的也可以開始考慮了. 未來利率慢慢走高, 固定利率實在也不錯喔.

jjsaa

Originally posted by kuodavid29 at 2005-8-4 11:03 AM:


補充一下：
九成的預售屋，從交完屋之後，就開始跌價。
（少數頂級區段中的豪宅除外）
所以可以先到附近問問中古屋的行情，
那就代表交屋以後的行情！


[ Last edited by kuodavid29 on 2005-8-4 at 11:12 ]

之前電視談話性節目中有提到，小套房的話，建議大家買三至四年的中古屋。因為新屋會有跌價損失。

jedij

放一個大檔案,
sorry, 我沒有個人網頁or FTP.

我覺得有購屋需求的人都可以參考.

Luko

他聽我說後，民權東路那間不買，不過他要去抽信義區的國宅，但不知道自己是否符合資格，年收入沒有140萬，但他戶籍在媽媽下，而且房屋也是媽媽名下，加上自己是身心障礙人士，不知道是否有跟直系親屬均無自有住宅有衝突呢？

因為不知道是否可以以優先戶資格抽籤，加上國宅處電話不好打進去，所以不清楚是否有優先戶資格！

他有嗎？？？

[ Last edited by Luko on 2005-8-8 at 17:55 ]

jedij

謝謝Luko兄的鼓勵, 順便推一把.
房事可是終身大事呢!