[求助] 士林的房價？

WereWolf

最近老婆一直想在士林置產，因為距離他工作場合近
因為只有兩個人住，所以都是看小坪數的套房
現在看上的一間在忠誠路一段16巷的巷子裡的一間三樓的房子
屋況還好，屋齡約7年，
半挑高，權狀約14坪，
室內面積約九坪（不包含夾層）
目前已經談到580萬
因為在網路上都無法找到可以參考的房價（原來房價這麼不透明）
第一次買房，很怕買貴，後面又賣不出去
想問一下大家的意見，這樣的條件多少錢才合理呢？

temp

好





好貴
太貴啦  不能急

cls426

房子所在地若條件好，自然不用怕會跌到哪裡去，當然也不可能碰巧撿到便宜。可以問問附近的仲介瞭解該區的行情，或是請他們估算一下這種條件的價位，這樣就有個參考值。不過，我個人倒是喜歡以地段為第一考量，再以可負擔的房價反推來找殼，因為這種商品總是會嫌貴的

kageyama

..這個價錢可以在台北縣土城一帶買到室內實坪20多坪的電梯公寓
將來也比較好脫手，其實交通的話，只要在坐捷運，也還好吧！
像永慶或信義的網站也可以參考，上面的價格不一定準確，而且一定比較貴，但是可以讓妳心理有個底！

AbinLee

580/14 = 41.x .. 一坪將近 41 萬，而且，是七年的房子?
我是不知道那附近的房價是多少，忠誠路算是士林天母精華高檔的地段之一吧..
建議你以同樣的標準去找附近的房子或是仲介詢價，先瞭解當地的房價約略平均是一坪多少錢.. 找仲介聊一聊當地附近的房價對附近的行情瞭解是很有幫助的，記得，多找幾家不同的仲介參考。（缺點是可能要留資料..）

室內面積 9 坪，那公設比實在是很高，代表該社區應該有不錯的公共設施之類的吧？
說真的，這樣聽起來，我的第一個直覺是太貴了..

另外，夾層的部分我建議你不要考慮進去，不要認為搞了夾層好像可以多幾坪進去，因此單位價位高一點沒關係.. 因為，搞不搞夾層是你個人的事情，相對的如果遭人檢舉拆除也是後果自負（應該沒那麼慘啦），你買賣房子的時候對方可不管你，出了事情對方也沒有責任，但是你卻多給了他錢..

WereWolf

其實是為了讓老婆大人能走路上班
這樣，我就可以不用當司機拉
這個房子是經由信義房屋看來的
一開始開的價格是698萬
當初看這個價格還真的不知道在貴啥？
可是也一直談不下來
很怕高價購買，到時候脫手不好脫手
所以想請問大家的意見：
在這地段的房子真的都那麼貴嗎？
轉手性如何阿？
畢竟小房子，不可能住長久的！

小酒蟲

住不久....那找個「租」的如何？

短期按月付租金總比莫名其妙背背個幾百萬房貸來得好。

[ Last edited by 小酒蟲 on 2006-1-24 at 18:31 ]

拍郎

小坪數、公設比高、單價超貴
這樣的房子以後保證很難脫手
建議多考慮一下

WereWolf

Originally posted by 小酒蟲 at 2006-1-25 10:24 AM:
住不久....那找個「租」的如何？

租，是另一種方案
只是租金幾乎跟貸款的利息錢一樣（抓2.5%比較)
又屋子不是自己的，感覺還是怪怪的
買房子是另外具有投資性
所以才會想到轉手的難易度拉

小酒蟲

你沒算一開始要先丟一筆頭款出去的壓力，然後到時賠錢賣的慘劇....B)

拍郎

如果屋主願意先租的話
建議你先租下來住一段時間
再決定要不要買

小坪數的之後真的很難脫手

WereWolf

Originally posted by 拍郎 at 2006-1-25 10:50 AM:
如果屋主願意先租的話
建議你先租下來住一段時間
再決定要不要買

小坪數的之後真的很難脫手

這也是我很怕的問題勒
之前開始著手要購屋時，就聽到
要買新成屋比買預售屋好
可是現在台北市幾乎都是預售屋
而且賣的一間比一間貴
害我不知如何是好！
聽說小套房幾乎是"套"房？
不知道有無在這一行的同好
可以提供一下意見嗎？

RedSherring

若沒有打算在同一地住滿五年以上,是不建議買樓.
或許你會想租金跟房貸一樣,乾脆買樓比較划算.
但是買房子之後,房屋稅,地價稅.....就要自己繳了.
而且房子是自己的了,總要裝潢一下吧.但是住不久要賣房子的時候,裝潢的部份是不可能保值的.
這年頭小房子脫手沒賠就算賺了,若找仲介脫售又要被他扒一次皮.還是租房子省事,不租就走人,不用考慮房子脫手的問題.

temp

對啦  

我是覺得  
房子是要買啦  更重要的是要用投資的眼光看
主要是之後房子有沒有 增值的空間

不能急
我覺得  屋主好像已經知道你的底線了
(包括你是否一定要在附近工作  包括 是否有兩三天去看依次)
這樣就不能殺價了

若真的這樣  至少買屋子是大事  還是可以考慮先租一段時間 附近看房子買了
因為 以後應該還會換更大的房子

francis_lou

士林區二手房子一坪應該是20~30萬吧. 夾層一般都是地價X2
你要買的房子太小, 以後會很難脫手. 除非你要出租賺錢.(原屋主可能是租不出去才賣的)
不是長住就租一間吧. 你老婆也不保證不會換工作.

RedSherring

補充一點, 租房子的租金是可以扣抵所得稅.
但是若是買了房子有房貸,雖然說房貸的支出可以抵稅,但是是要把所有銀行利息,股利.......等都扣除後才能抵稅.

u329

很多銀行拒絕承作套房及國宅的貸放，所以除非必要，實在不建議買套房；畢竟三房兩廳是需求主流，有行有市才易脫手。朋友的母親去年買大直美麗華對面的全新套房，也是約42萬／坪，坪數跟你差不多，但含全新裝潢；我是不知忠誠路行情，但大直的行情也是超高，給你參考～

另外，據我自己的經驗，信義的牌價大多比其他房仲業者多2-3成，而且業務態度蠻傲的，一付好像只有他說的內容才對～

拍郎

新成屋跟預售屋那個好很難講
預售時買一般都會比較便宜
蓋到一半時就會漲價
如果是看漲的地段
等到蓋好時甚至一坪可以多個兩萬不誇張
而且還沒交屋前還不用開始繳貸款
大多是繳 20% 頭期款(工程款)，還分兩三次繳
況且越早買越容易挑到喜歡的樓層跟格局
很多投資客都是專買預售屋
等交屋後看行情不錯就賣了
然後貸款馬上還掉
如果是 25 坪，每坪 20 萬的房子
頭款兩成 100 萬
蓋好後如果一坪漲兩萬
賣掉馬上現賺 50 萬
就算扣掉一些其他費用，以及頭款原本可能衍生的利息
投資報酬率也有近 50%
這生意多好賺啊

u329

呵～如果不好賺，哪會有投資客出現阿～

不過，預售屋的潛在風險也不少，畢竟還沒落成，有許多變數存在，至少我是不敢碰預售屋的。

像我本身雖然只有夫妻兩人，也都是看三房兩廳的成屋，之前第一次買屋是以地段及價格為主要考量；現在這間則鎖定屋齡在10-15年左右，因為價錢較有空間，且管委會及屋子本身／周遭環境的狀況較能全盤瞭解，加上至少能住10-15年再考慮換屋，是我目前的方向，參考～

echotpe

看到有些網友回文時提到一些選屋的考量因素，我也分享這些年在這方面的心得記錄。

我的住家在師大路社區，五樓公寓，十多年前購入時雖然它已有13的屋齡，但房屋結構和室內裝潢的用材、色調和格局我們都喜歡，原屋主也維持得不錯。因此，只在搬入前做基本的粉刷和汰換水電管線，算是很幸運買到這個物件。但是在這之前，我們已經在大台北區看屋近一年，所以買屋真的急不得。

這間房屋的權狀約20坪(公設1坪多)，原始開價700萬，成交價650萬；在議價過程中，雙方最後還有5~6萬元的價差互不妥協，而房仲業者為了在年關前撮合這筆交易，放棄了我們買方的1%服務費，只收取賣方的4%。

這十多年來，我們的房屋稅逐年降低，但住家所在之大安區的土地稅則逐年增加。可見房屋就像汽車一樣，買入落地後就開始折價，而地價則視地區而定，因此建議原PO不妨想辦法查詢一下該地段近幾年的地價波動，以做為買屋的參考。

當然，一棟房屋的價值對持有人或居住者而言，是有形和無形價值的綜合體，而非僅是建物本身而已。在師大路居住屆滿十年，家庭成員還是夫妻倆，我們發現這個地點除了交通十分便利外，生活消費的種種需求它也都能輕鬆滿足，又鄰近長輩和兄弟姊妹的住處，綜合而言算是個不錯的住家環境。

echotpe

Originally posted by RedSherring at 2006-1-25 11:20:
補充一點, 租房子的租金是可以扣抵所得稅.
但是若是買了房子有房貸,雖然說房貸的支出可以抵稅,但是是要把所有銀行利息,股利.......等都扣除後才能抵稅.

再補充一點

對一個有保險費、房貸利息支出的小家庭，申報綜合所得稅時，在扣除額的部分通常比較適用於一般扣除額之列舉扣除額，而非標準扣除額；選擇的基準是你的列舉扣除額總金額大於標準扣除額時，宜選用列舉扣除額；反之亦然。

下面我貼出常用的幾個列舉扣除額項目，大家自行參考，詳細資訊參考國稅局的「綜合所得稅節稅手冊」。

※ 捐贈：綜合所得總額20％為限。
※ 人身保險費：每人24,000元。但實際發生之保險費未達24,000元者，就其實際發生額全數扣除。
    (健保費亦含括在內，別忘了報稅季節前向公司索取繳款證明。)
※ 醫藥及生育費：核實認列無金額限制。(平時就醫看診的繳款收據要收集起來，扣抵金額無上限喔！)
※ 自用住宅購屋借款利息：支付之利息應先扣除儲蓄投資特別扣除額後，以其餘額申報扣除，且每戶以30萬元為限。
     (可列舉扣除的部分僅有房貸利息，本金償還部分則不適用)
※ 房屋租金支出：每戶以12萬元為限。

RedSherring

Originally posted by echotpe at 2006-1-25 16:40:

這十多年來，我們的房屋稅逐年降低，但住家所在之大安區的土地稅則逐年增加。可見房屋就像汽車一樣，買入落地後就開始折價，而地價則視地區而定，因此建議原PO不妨想辦法查詢一下該地段近幾年的地價波動，以做為買屋的參考。

一棟房子有土地權狀及房屋權狀,所以會有土地稅及房屋稅的產生.
房屋稅會逐年降是因為房子會老舊.
而土地稅則是跟公告地價有關,一般來說土地漲多跌少,最近則是政府有調降土地稅.所以比較便宜一點.

買屋容易,賣屋難. 房子畢竟不像股票馬上就可以成交,3天內就可以拿到現金.
我自己則是看了3年的房子後才下手買屋.雖然說有做很多功課,但是還是有很多不懂的地方.

WereWolf

謝謝大家的意見喔
看來，買房子茲事體大
還是先緩一緩再說！
本想今天晚上去簽合約書說！
謝謝大家讓我踩煞車喔！
如果有可以步行到雨農國小或市立陽明醫院的房子想讓的話
請pm讓小弟知道一下囉
感激不盡！
祝大家新年快樂喔！

後記：
謝謝大家的意見喔
讓我有急踩煞車的決心
不然，到時真的變成大家的笑柄囉
後來我有出500萬
可是仲介聽到這價錢連想去談都不想
所以，我也不知道到底是屋主不想賣，還是仲介不想談囉
如果大家還有這一區的資訊歡迎分享喔！

[ Last edited by WereWolf on 2006-1-27 at 09:43 ]

a0a123456

[quote]Originally posted by 拍郎 at 2006-1-25 11:21 AM:
新成屋跟預售屋那個好很難講
預售時買一般都會比較便宜
蓋到一半時就會漲價
如果是看漲的地段
等到蓋好時甚至一坪可以多個兩萬不誇張
而且還沒交屋前還不用開始繳貸款





這段話 ,剛好與事實背道而馳
建商.地主合蓋是以屋子來算價錢分給地主的
所以預售怎麼會便宜呢 ,
蓋到一半會漲價 , 蓋好還多個一兩萬@@..同學.真是爆利
你買60坪以現在概房子的速度 , 兩年概好就多120萬 , 平均1個月5萬的收入
你全包好了 , 建商等蓋好再賣就行了
沒交屋前免交貸款....但你要繳工期款 , 如一個月1期7萬後面再來趕工
一個月給你搞個繳兩期 ,你就頭大了..不用繳貸款 ,也要繳本身的房租吧
之前我家前後買了3間 , 兩間概到一半沒動工 , 一間就是後期一直趕工 ,
蓋好後也一堆的問題 , 鄰居敲敲打打了快1整年 , 新家裝璜.以大樓200戶來算
裝簧一次2個月 同期一次10間裝簧 , 算一下吧~等你住兩年 ,你的耳多都長繭了
買成屋吧
,屋況不好 , 殺,, 屋齡太老 , 殺 , 樓層太高 , 殺 , 面馬路吵 , 殺
格間太鳥 , 殺 ,心情不爽, 殺..殺殺殺殺殺....何樂不為

至於樓主的需求~夾層屋的套房 . 總價是吃地段跟裝簧..
權狀連使用面積加起來應該約13.4坪.樓主應該是覺得可接受這種低總價的房子
至於其它板有說買主流三房 ,你就聽聽就好 , 同地段地點三房保證超出預算的.
房價不公開 , 一坪5萬賣你好嗎 , 還是送你 比較快 , 北市仲介多如牛毛 ,
你用功點比價吧
仲介品牌 , 就如同電器產品 , 價低則放棄保固 . 維修自理

a0a123456

真的很想要的話 , pm地址給我 , 我幫你把屋主抓出來 ,如價錢可譯 , 再幫你約屋主見面橋吧  ,

拍郎

最好是所有的預售屋都可以像我講的蓋好一坪漲兩萬啦
那買預售屋的早就都發了
只會斷章取義 -_-

至於預售屋的繳款方式早就有所修正了
現在多的是交屋前 20% 頭期款分幾次繳
未交屋前的付款總額不會超過這 20% 的頭期款
你說的那種方式現在幾乎沒人採用了
消費者又不都是笨蛋
現在誰還會接受那種不知何時會來的工程款帳單
還一個月來兩次那種？

我也知道當仲介的當然都推成屋
不然仲介喝西北風啊
仲介幫準屋主殺價是天經地義
只不過那一套大家也都知道
不就是先提高售價再來狂砍
講那麼多殺價的理由還不是為了準屋主的 kimochi
事實上成交的價格還不是落在一般行情之上
不然仲介要賺什麼啊？

仲介退散...

[ Last edited by 拍郎 on 2006-2-3 at 10:00 ]

a0a123456

[quote]Originally posted by 拍郎 at 2006-2-3 09:29 AM:
最好是所有的預售屋都可以像我講的蓋好一坪漲兩萬啦
那買預售屋的早就都發了
只會斷章取義 -_-

[ Last edited by 拍郎 on 2006-2-3 at 10:00 ] [/quote


這不是斷章取義的問題 , 是你把預售屋給美化 ,
至於預售屋收款的方試 ,沒必要去研究 , 但賣方絕對不會吃虧的 ,但.你並沒有把風險說出 , 如建到一半 , 工司倒了怎麼辦 , 坪數變相縮水的問題 ,有錢人可倒10次.但沒錢人呢 , 倒一次看看吧,
至於仲介費 ,你不爽可不給 ,正如計程車 , 你覺得不喜歡 , 你可搭公車
買預售屋是要跟代銷公司買的,  攏斷的 . 無法砍價的 , 除非你買4樓或是開賣頭幾個客人, 才會有小小的優惠

樓主開板的需求只限定他要的地點範圍 ,
樓主也是有很多重點沒題到, 或是你沒注意到 ,
一.屋主開價698他出到500萬...這是誠意買家嗎??殺快200萬呢
二.有段提到 , 晚上要簽約??簽什麼約..沒談沒說
三.不知道是買的人不賣 , 還是仲介不去談 , 但都沒想過自身有無問題

討論而以 , 無需多想,如你多走比人快一步 , 你可把路踏實 , 讓後面的人更好走
任何的方法都是可行的 , 但(優)..(缺)..點要說清楚 , 才不會重倒覆策
大家可把重點擺在樓主買這間頭期款多少 , 貸款的問題 , 脫手的問題 ,
或是房子的裝簧是哪國的風味,建材等等..讓讀此板的人 , 買屋功力大增才對

a0a123456

Originally posted by 拍郎 at 2006-1-25 10:28 AM:
小坪數、公設比高、單價超貴
這樣的房子以後保證很難脫手
建議多考慮一下

拍郎兄 ..真的不是針對你 , 我沒那摸無聊
但還是要提醒你一下 , 小坪數 , 低總價, 低頭款低管理費
不一定不好賣 , 但房子住幾年舊了本來就應該打折賣出 ,
只是小坪數換屋速度比較快 , 小孩子一出生就不夠住了這才是重點

Asura

樓主是說第一社區的房子嗎 ?那一棟? 我住16巷快6年了!

拍郎

Originally posted by a0a123456 at 2006-2-3 11:19:
這不是斷章取義的問題 , 是你把預售屋給美化 ,

是你看不懂我在說啥
前面有人問說預售屋是不是不好
我說不一定
然後舉出目前預售屋的優點
我是針對人家的問題回答
而你是針對預售屋不好猛打

Originally posted by a0a123456 at 2006-2-3 11:19:
至於預售屋收款的方試 ,沒必要去研究 , 但賣方絕對不會吃虧的

就算是成屋，賣方(建設公司)也不會吃虧
所以最後一句根本是屁話
沒打算買預售屋的人當然沒必要去研究
我只是告訴你現實的世界早就已經不是你想像的那樣子了

Originally posted by a0a123456 at 2006-2-3 11:19:
至於仲介費 ,你不爽可不給 ,正如計程車 , 你覺得不喜歡 , 你可搭公車
買預售屋是要跟代銷公司買的,  攏斷的 . 無法砍價的 , 除非你買4樓或是開賣頭幾個客人, 才會有小小的優惠

我沒有提到給不給仲介費的問題，不要亂扣帽子
我的觀念一向是該給人家賺的本來就要給人家賺

現在預售屋很多都是建設公司自售的，並不透過代銷公司
也沒有不能砍價這回事
四樓也不是最便宜的
不是故意要吐嘈，只是你所知道的資訊實在太古老了
現在沒有人這樣賣預售屋的啦

至於你提到的風險
實在懶得一一反駁了
風險本來就是該自己多做功課，想辦法去規避的
成屋也不是沒有風險
所以我前面會建議能租先租
沒住過一段時間的屋子是不可能看出大部分問題的