屋頂漏水的修繕責任歸屬

irdiot

家住國宅的頂樓，依規定樓頂不可以加蓋、堆放雜物、種植盆栽、.....，
但約半年前，家裡天花板開始出多處漏水現象，
經住戶委員會請抓漏公司來「小針美容」，打了數十支後，前前後後抓了二個月，終於處理完畢，
雖然這筆抓漏費用是由委員會出的，但家裡裝潢因被迫必須局部拆掉再復原，也花了一筆錢。

最近上次復原裝潢的地方有局部又開始出現水漬，天花板的油漆也開始剝落，
我擔心又要開始漏水了，希望能從樓頂拆開後全面翻修，
但委員會認為如果要全面翻修，頂樓住戶必須負擔一半的費用。
我的想法是既然樓頂我沒有使用權，漏水也非我人為加工破壞而純粹是年久的自然損壞，
修漏應該是委員會應該處理的，不過逐次修漏也會造成我內部裝潢損失。

記得前陣子有個案例也是頂樓住戶因為漏水與委員會打官司而勝訴。

版上有許多法律專家，不曉得如果已經修漏過而又漏水，是否可以要求委員會全面翻修？
還是我只能依照委員會決議？

謝謝！

c_hong

先聲明, 我不是法律專家
我個人認為漏水的責任歸屬在於管委會

我想說的其實是
用注射的方式抓漏, 並不適合用在屋面的房水處理
注射一般是用在負水壓的方向(就是在水源的背面, 像是地下室的牆面防水)
或是已經知道造成漏水的裂縫處
屋面的防水處理一般是在正水壓的方向, 施作聚合防水材料

如果以注射的方式, 可以止住一部份樓板的裂縫
但是當水穿過原有防水層的損壞處後, 還是會從樓板的其他裂縫侵入
因為混凝土的樓板本身就會有許多的裂縫
根本固源的方式還是像樓主所說的, 從樓頂拆開翻修
如果真的受限於預算無法全面翻修
可以考慮在漏水處周圍施作, 把範圍放大應該就能有防水的效果
當然會比全面施作差, 包括新舊防水層的接口和舊有防水層都會是弱點

參考看看囉~

gcvincent

抓漏沒有一年保固嗎?

生命會自尋出路. 漏水也是.
頂樓有幾戶? 聯合起來談吧.

irdiot

謝謝c_hong 及gcvincent 兄的建議，

我也希望聯合其他頂樓住戶來爭取，不過得先在法律上站得住腳，
因為其他樓層的住戶沒有感同身受，不見得會支持我們的想法。

謝謝兩位。

willyhuang

公寓大廈的管理，要看規約或區分所有權人會議有無特別約定。

如果是單就公寓大廈管理條例的層次，你們如果並沒有使用頂樓的權限，這筆錢當然應該是管委會來負，你們頂多是依應有部分的比例來支付。除非管委會能證明是你們弄漏水的。

公寓大廈管理條例第十條第二項
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員
會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比
例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由
該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。

kentdong

幾年前我家因為裝修,但因為馬桶在施作時,工人沒有處理好
表面看不出來,但樓下鄰居家就漏水了
經鄰居告之,自認理虧,請當初的工人再來處理過
就沒事了

鄰居也算不錯,沒有要求賠其裝修費用
可能是因為我在第一時間就同意修繕吧

回到您的問題
我也是認為管委會要負責(可以引用樓上willyhuang 所提供的法規)
但若要連同其他住戶一同爭取
可能比較難,因為漏在你家不是他家
不會有太大的感覺

不過漏水的處理是最難的,如果屋齡超過15年以上
其實屋頂應要重新處理
有些是實在找不出原因,乾脆在上面加上棚子擋雨

總之這也不能拖,因為水是往你家去

cls426

「約定使用」並不能包括加蓋「佔用」吧，況且漏水的屋頂屬於加蓋部份，管委會負責的應是大樓的頂樓，也就是你的地板部份，所以認定上難獲得多數人同意。管委會願意出一半應已考慮人情問題，我覺得已很不錯了。

irdiot

原文由 willyhuang 於 2006-10-24 12:47 發表
恕刪...

公寓大廈管理條例第十條第二項
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員
會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比
例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由
該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。

謝謝。

重點就是委員會願意修，但是只願意漏哪裡修哪裡，
如果漏很多次，住戶覺得不堪其擾，委員會同意全面翻修，但是只願意出一半，且以10萬為限。

我想強調的是漏水並非我所造成，樓頂我也沒有使用權，現在樓頂防水層結構自然損壞，
造成我家天花板漏水及裝潢污損，一修再修，我真的不堪其擾。

irdiot

原文由 kentdong 於 2006-10-24 13:23 發表
不過漏水的處理是最難的,如果屋齡超過15年以上
其實屋頂應要重新處理
有些是實在找不出原因,乾脆在上面加上棚子擋雨

樓頂不准加蓋，連棚子也不行。

我個人也認為應該所有屋頂一次全面翻修，否則修好我這邊，過沒多久，水就流到鄰居頭上了。

irdiot

原文由 cls426 於 2006-10-24 13:41 發表
「約定使用」並不能包括加蓋「佔用」吧，況且漏水的屋頂屬於加蓋部份，管委會負責的應是大樓的頂樓，也就是你的地板部份，所以認定上難獲得多數人同意。管委會願意出一半應已考慮人情問題，我覺得已很不錯了。

我想您誤會了，我住的是七樓的七樓（就是我前面所說的頂樓），並非加蓋，樓頂也無佔用，
漏水的是我的天花板，天花板上就是社區共用的水塔、消防管線等。

gcvincent

我聽過的一些做法

如果不願意跟鄰居談, 也可考慮把自己家裏所有屋頂都
打藥進去. 很快的, 此路不通後, 水就會從鄰居的隙縫流
下去. 那就變成小李他媽的問題了.
( 會花一些錢 )

更賤的做法就是人為加速鄰居屋頂的隙縫
( 會花一些時間 )
次賤的做法是讓屋頂的水流進來 ( 貴重東西先收好 ),
讓積水再滲流到樓下. 那你就有同志了.
( 等大雨來臨 )

要做好人就花錢用不繡鋼包起來, 自己接個排水管流掉.

lifaung

對自己天花板打藥進去也不見得有用就是了
要逼到對方的天花板的話應該直接在自己家樓頂那塊施做PU
不過這種方法等到上面的PU有裂縫以後,天花板下小雨會下的更快Orz
--
抓漏這種東西還滿技巧的,要找到正確的廠商才能對你的病情有所幫助

Harvey

底下的是我問朋友的，他在業界很久了，而且有點名氣～
有在永然出過書，所以請你參考一下吧～
要不要玩這麼硬，就看你啦～

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這個案子看來
因為頂樓住戶並沒有在頂樓加工 幹嘛
所以應該是委員會要負擔

公寓法三十六有委員會的職務說明

管理委員會之職務如下：
一、區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

建議住戶應該蒐證

找三家合法的公司估價
留著資料

調查委員會帳號

然後具體跟委員會請求賠償
如果委員會不理  哈哈哈
假扣押！！
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c_hong

這~ 真是好硬
一般人不會這樣跟管委會玩吧?

Harvey

那個是最後的手段。

但是既然依法有據的話，還是可以努力跟管委會溝通～

重點是說，如果管委會不處理的話，一旦因為樓頂漏水造成住戶內部的損失的話，住戶依法可以要求賠償。

nancyst7412

原文由 Harvey 於 2006-10-31 19:53 發表
那個是最後的手段。

但是既然依法有據的話，還是可以努力跟管委會溝通～

重點是說，如果管委會不處理的話，一旦因為樓頂漏水造成住戶內部的損失的話，住戶依法可以要求賠償。

說這些都沒用的,重點是管委會是漏哪修哪,告不贏的,你的建議只能用在不處理的管委會,但是不處理的管委會,收的到管理費嗎
由於日曬雨淋,熱脹冷縮屋頂防水層約5 ~7年自然會產生漏水, 樓主別想太多,直接跟管委會說明,這本來就是管委會的範圍內,但是如果你頂樓有堆積東西,或是搭蓋的話,管委會可是會把責任推到你身上的,
一.月會開會提議, 開完會一定沒結果,提議三天內管委會成員再加開,因為事件緊急,再沒結論,再加開,
累積滿三次,存證信函直接寄送管委會,但不是告管委會,是告那些不通過翻修屋頂的人,告他們未履行作委員的義務,
未能提升大樓生活品質,導致大樓漏水影響結構 ,告個人,嚇嚇他,是要把不同意的人跟管委會做切割,拉下委員資格,間接威脅他同意, 這樣才會有轉機出現的
處理動作要快,不然你漏水,裝潢都爛了

[ 本文最後由 nancyst7412 於 2006-11-1 06:48 編輯 ]

irdiot

原文由 nancyst7412 於 2006-11-1 06:41 發表


說這些都沒用的,重點是管委會是漏哪修哪,告不贏的,你的建議只能用在不處理的管委會,但是不處理的管委會,收的到管理費嗎
由於日曬雨淋,熱脹冷縮屋頂防水層約5 ~7年自然會產生漏水, 樓主別想太多,直接跟 ...

謝謝您及上面網兄們的建議。

目前跟管委會溝通的結果是，管委會目前實在拿不出這麼多錢來全面更新所有樓頂的防水層，
我的底線是希望如果需要再局部維修，而必須從家裡拆裝潢打針，那裝潢破壞及復原的費用我要求管委會一併負擔。
不過還沒定案就是了。