開始背房貸了 (也算理財吧 ^^")

hilele

工作了幾年 存了一點錢
去年夏天 為了不讓自己再隨意花錢
痛下決心買了個房子 準備開始當房貸一族
跟大伙討論一下我的還款計畫
以下單位為 萬 (新台幣)
總價 702
自備 252
預計貸 450
目前 建設公司提供的貸款是 自家附近的農會
有三個階段的產品
只列出第一種 :
前六個月 : 1.92 % , 6~24個月 : 2.3% , 24個月後 : 2.9%
算起來 兩年後 一個月要交 2.5 one左右的貸款
年收約1 M
生活費 大約 2 one/月
給家裡0.8 one/月
所以 100 - (2.5+2+0.8)x12 = 63.6 one
車子跟人的保險 車子稅金 所得稅 一年大約 (2 + 1.5 + 2 + 1 ) = 6.5 one
希望能繼續買基金 2x12 = 24 one
63.6 + 6.5 + 24 = 94.1
差不多1M 打平 (剩下的拿來當生活費的buffer)
如果基金兩年贖回一次 每次獲利15% = 55 one左右
贖回後就拿去還房貸
(10年內不曉得還不還的完 )
不曉得大伙覺得有沒有其他比較好的還款計畫呢?  (直接還, 別買基金?)

achen

原文由 hilele 於 2007-5-12 20:56 發表
總價 702
自備 252
預計貸 450
目前 建設公司提供的貸款是 自家附近的農會
有三個階段的產品
只列出第一種 :
前六個月 : 1.92 % , 6~24個月 : 2.3% , 24個月後 : 2.9%

真羨慕~
在美國房貸是 6% ~ 7.5% 之間
要找到 6% 以下的要費很多工夫把 credit score 修到將近滿分才有可能....

(我目前是 6.25% 的利率背了 33 萬美金的房貸)

phagee

樓主的房貸利率前 24 個月談得還不錯，
應該是第一段固定 1.92% ，第二段浮動 2.3% ，
第三段浮動 2.9% 吧?
目前銀行大都有一個台面下的共識，

就是當繳息正常的客戶連續交了 24個月貸款後，
就有機會可以跟銀行談「調降利率」的合約，

在這邊拋個磚，看有沒有更熟的人願意把玉丟出來跟大家分享。

另外，離題一下，
其實有一種異想天開的想法，
因為台灣現在的房貸利率是 2.3 ~ 3%，
然後美國的定存利率大概是 5% up .
如果用台灣的房子去借一筆錢出來，
把錢換成美金定存，
只要美元不要大跌，
搞不好是一個不錯的投資方法??

tacchang

是可以這樣做，只是你的操作要很小心。美國利率高，所以沒辦法，只能認命。

房價最近炒成這樣，美國一直都說過熱要降溫，可是我這邊還在往上爬咧。不過台北的房價不知道如何，也許也該是揹房貸的時候了。

stuarttw

原文由 phagee 於 2007-5-13 22:28 發表
樓主的房貸利率前 24 個月談得還不錯，
應該是第一段固定 1.92% ，第二段浮動 2.3% ，
第三段浮動 2.9% 吧?
目前銀行大都有一個台面下的共識，

就是當繳息正常的客戶連續交了 24個月貸款後，
就有機會可 ...

是可以這樣做的～
以我現行的投資方式就是這樣！但同樣的要小心！
做過一陣子的房東～
現皆段投資在其他商品上～
現階段台灣的貸款利息實在太低...

mayakeq

美國應該是下半年會升息
不過進場時間點要小心
匯率的波動，很容易就把利息吃掉了

一般來說，是年初換美金，年底換回台幣比較划算

chihyi

原文由 phagee 於 2007-5-13 22:28 發表
另外，離題一下，
其實有一種異想天開的想法，
因為台灣現在的房貸利率是 2.3 ~ 3%，
然後美國的定存利率大概是 5% up .
如果用台灣的房子去借一筆錢出來，
把錢換成美金定存，
只要美元不要大跌，
搞不好是一個不錯的投資方法??

這個想法跟我最近的想法好像..

我提一下我最近的想法好了..

因為最近被公司丟到新竹這邊來駐點工作..所以在這裡租房子住..

公司這邊對於外派的人員有加給10k..可是算一算房租+水電+假日通車+在外生活各種費用..

差不多也只能打平而以..辛苦了半天錢還是流到房東口袋罷了.

附近觀察一下..我租屋的附近有清交大,竹科, 甚至還有中華大學的..

感覺上房子應該不難租出去..於是我就興起買房子的念頭..

稍微查了一下房屋仲介網..一間十幾年左右的公寓大概350~400萬...

如果全貸款的話..每月要付的本金加利息大概22k..(用信x房屋的試算表算的)

我就在想..在不動用到本薪的情況下..要怎麼支付房貸...
1. 公司外派加給10k..
2. 分出兩間雅房出租 假設 共8k
3. 用房子再去當作抵押貸款, 再把貸款放到美林一支保證年配息"淨值的12%"基金上面去.
    拿兩邊利息差去填補差距的4k..

在完美的情況下或許可以不動用本薪來買房子...當然我也知道這只是個理想狀態..

要是
1. 不外派新竹了 (只要自願留新竹,基本上不會XD)
2. 被公司裁員或公司倒了
3. 房子租不出去
4. 基金淨值爆跌
5. 貸款利率升息

任何一項發生我都會被房貸壓死..XD  而且就算沒意外, 這二十年間也別想放長假出去玩了orz

不知道大家覺得以上的方法有可能嗎?  還是我太天真了.lol

---

附上 : 美林Permal全球固定收益組合資料
          單筆申購最少就要五萬美金...囧rz

mayakeq

理論上可行
不過真正情況，還是要再更精算
例如裝潢，維修，回本時間
另外不太可能有基金每年報酬12%，也是要考慮的

那邊其實也有點飽和

hilele

謝謝大伙的意見摟

今天去對保了
前兩年大概月繳 兩萬出頭
希望能快快繳完歐 ～～

alberthuang

Mobile01 好像有對permal比較詳細的討論，
理論上他的配息是12~14%。他算是一種避險基金。
http://www.mobile01.com/topicdet ... 93&last=2823419