[討論] 請問房貸的問題

Luko

　　我有個朋友準備要買一間小房子（預售屋在民權東路，附近有捷運站正在興建中），一房一衛一廳，大小為11.5坪，總價為432萬元，於後年4月間交屋，預定向銀行借386萬元房貸。

　　目前月薪有25,000~30,000元(單身中，工作是兼職)，工作快5年了，年齡為21歲，而家中房貸(母親的)有二個保證人，其中一個是自已，加上工作性質(兼職，沒有正職)是否會影響到房貸條件申請，因為我沒有買過房屋相關經驗，所以只好向各位請教，麻煩解說一下，謝謝！

jedij

謝謝Luko兄的鼓勵, 順便推一把.
房事可是終身大事呢!

Luko

他聽我說後，民權東路那間不買，不過他要去抽信義區的國宅，但不知道自己是否符合資格，年收入沒有140萬，但他戶籍在媽媽下，而且房屋也是媽媽名下，加上自己是身心障礙人士，不知道是否有跟直系親屬均無自有住宅有衝突呢？

因為不知道是否可以以優先戶資格抽籤，加上國宅處電話不好打進去，所以不清楚是否有優先戶資格！

他有嗎？？？

[ Last edited by Luko on 2005-8-8 at 17:55 ]

jedij

放一個大檔案,
sorry, 我沒有個人網頁or FTP.

我覺得有購屋需求的人都可以參考.

jjsaa

Originally posted by kuodavid29 at 2005-8-4 11:03 AM:


補充一下：
九成的預售屋，從交完屋之後，就開始跌價。
（少數頂級區段中的豪宅除外）
所以可以先到附近問問中古屋的行情，
那就代表交屋以後的行情！


[ Last edited by kuodavid29 on 2005-8-4 at 11:12 ]

之前電視談話性節目中有提到，小套房的話，建議大家買三至四年的中古屋。因為新屋會有跌價損失。

starman_ynw

看了您的收入 實在不建議買那個房子
我月入6萬 當初將所有積蓄投入買屋. 貸款約360萬.

目前每月約18000. 汽車幾乎不開. 騎車上下班. 沒有妻兒(好人一個??)
雖然說談不上吃力..但真的覺得好窮喔 > <. 心理負擔很重.
雖然看起來每月有3萬可動用. 但總是要預備不時之需.

說到購屋投資...除非你想走這一途.  不然這種半調子的...說實在我還沒見過有人不賠錢的.

買了這房子,如您所計劃出租. 每月你必須多支出5000維持房屋貸款. 房屋的維護是必須由房東負責.  其實很多問題. 沒錯...當你24年後是可以開始開始靠租金多一筆收入. 這整體還是要看你自己評估.

至於房屋貸款. 一般房屋應該是可以貸到6-7成左右. 這部分可以利用目前的優惠利率解決.  問題在於多出的部分要找哪些銀行. 通常商業銀行你就不要考慮了. 就算打出低利的口號, 可能是只有前幾年. 一般來說土地銀行. 或你有往來的銀行都會好一些. 這邊給大家另一個: 農民銀行. 這銀行算是傳統老銀行. 其實商業往來沒有現下新銀行複雜. 我在我工作的園區跑遍所有銀行(就是沒土銀) 他3年之後的利率還是最低的. 奉勸各位. 利率是要看3年以後的. 別被行銷口號騙了. 有房貸興趣的可以去參考一下. 同時 如果有固定利率的也可以開始考慮了. 未來利率慢慢走高, 固定利率實在也不錯喔.

krisher

每個月30000左右的收入, 要負擔 400萬左右的房貸, 真的會很吃力.
我現在每個月房貸近7萬, 也是要繳個20年.
算一算, 自備款真的能多就多, 不然算一算利息真的很可觀.

player

Originally posted by kuodavid29 at 2005-8-4 04:57 PM:
如果秉持 335原則，會讓自己在還貸款的過程中還能兼顧生活品質，
3成自備款（借款越多、利息越高，利息真的會令人窒息）
每月還款金額在收入的三分之一內（意思是少借一點，每個月過的這麼緊也沒啥幸福可言）
房屋總價不要超過家庭年收入的五倍。
簡言之，貸款少一點、幸福才會多一點。

其實,這樣才是對的,我現在每月房貸要繳NT$3xxxx,也是在這個準則之內,
屬於安全範圍內,很難想像一些月收入不到十萬的家庭,還要養兩個小孩加房貸,
幾乎就等於與上館子,逛街,買新的3C及旅遊等等完全無緣的生活.
不是有了房子就會有快樂的,買房,有需要再買,現在台灣買房做投資的人已經沒有了,
因為該賺的早被賺掉了,君不見房價已經連跌了幾年?現在才有一點好轉跡象而已.
多想想...我妹就是當年買預售,蓋好時房價跌了三成那群人中的一個,
到現在才差不多回到當年九成的價位吧?
Good Luck.

kuodavid29

一個很有趣的題目，

1.多久回收：
總價432萬的套房，
月租15000租出去，
多久能回收？
4320000/15000=288個月（等於24年）

但必須保證中間房客不中斷，
而且附近新套房會絡繹不絕出現，
面對新套房的競爭、舊套房的折舊，
房租會不會變？
除了少數案例，套房回收不過是建商促銷的花招之一，
就跟買房＝穩定的說法相近。

2.買房子是一種儲蓄，可以保值？

我可不這麼認為，尤其當交屋時的房價比自己買的時候跌兩成，
因此，即便是自己住，也要用投資的角度去審視，
當花了400萬買的套房變成350萬時，
代表自己的財富減少50萬，這豈能等閒視之。

譬如，現在買4320000，新屋落成後就是「中古屋」
馬上砍個九折，周遭鄰居成交價可能會是3888000，
結果跟銀行借了3860000，情何以堪？
到了第二年之後價格會繼續落到正常區間，
可能實際成交價會在350~370萬之間，
說不定會出現「貸款金額」比「房價」還高的情形。

不是沒有可能，我買這間房子的前屋主就是如此，
來回之間的價差可能少則50萬，多則80-100萬，
上班一個月才多少薪水，這些錢要存多久？

3.負擔能力的問題

以前我一直以為，
我的收入減掉固定支出，
剩下的就是我的貸款償還額度（能力）
這樣的想法太樂觀了。

如果秉持 335原則，會讓自己在還貸款的過程中還能兼顧生活品質，
3成自備款（借款越多、利息越高，利息真的會令人窒息）
每月還款金額在收入的三分之一內（意思是少借一點，每個月過的這麼緊也沒啥幸福可言）
房屋總價不要超過家庭年收入的五倍。

簡言之，貸款少一點、幸福才會多一點。

jedij

Originally posted by joseniko at 2005-8-4 12:15 PM:
意思是屋齡比U329兄還老

了解!
房子和人比, 不是房子比房子!

player

Originally posted by Luko at 2005-8-3 12:12 AM:
　　我有個朋友準備要買一間小房子（預售屋在民權東路，附近有捷運站正在興建中），一房一衛一廳，大小為11.5坪，總價為432萬元
　　目前月薪有25,000~30,000元(單身中，工作是兼職)，工作快5年了，年齡為21歲

21歲,兼職,月薪不到三萬,又要貸到近四百萬....這是很吃力的....
除非他決定不跟你們出去玩,又無任何不良嗜好,也不交男女朋友...還要住家中
而11.5坪,扣掉公設大概剩個8坪,再扣個廁所,大概只剩6.x坪,且又打算用租的...
這種投資太冒險,而且誰知道能不能順利以NT$15000租出去?要多久租得出去?
而且租人套房...很容易遇到風塵女,自殺客,份子複雜多了....萬一???
建議再想想.... Good Luck...

大貓頭鷹

Dear Luko:
麻煩請您幫我轉告您朋友『21歲，不應該把心力綁死在房貸上，應該全力投資自己』

joseniko

意思是屋齡比U329兄還老

jedij

Originally posted by u329 at 2005-8-4 11:44 AM:
(前略)
  (Ex:我兩年半前木柵買中古公寓360(27.5坪)，最近樓上520成交，馬上差150以上，屋齡還比我老ㄟ)
[ Last edited by u329 on 2005-8-4 at 11:57 ]

學到不少! 謝~~!
可是同一棟公寓怎麼屋齡不同?
請指教!

jedij

單就貸款:

我從中X信X 轉貸至我買保險的人壽公司,
因為是長期客戶, 所以利率還不錯.
如果樓主有長期往來金融單位可參考.
(不過我還是中X長期薪水戶哩! Shit!)

u329

11.5坪是套房，銀行大都不願承作；以你朋友財力，完全不建議出手；其中因素很多，無法一一列出，我個人看屋的幾個重點給你參考：

1.房貸應控制在總收入30%內
2.套房除非建商出手(通常7成房貸，2成信貸，信貸通常要三年內還完)，不然自己貸款不易；另日後轉手不易，畢竟3房2聽是主力需求
3.套房多是住辦合一，出入複雜，以前好租，現在行情沒這麼好
4.樣品屋通常與實品屋尺寸有出入，所以銷售時會一直強調挑高多少...等尺寸，等實物按該尺寸建造，你就沒輒
5.預售屋別碰，若中途建商出事，因建商也跟銀行貸款，故第一順位償還給銀行，次位是營造商，消費者根本沒啥機會
6.通常新成屋的成交價是預售屋時的7-8折
7.現在買是高檔，依現在北市100多建案，兩三年後會有賣壓，不急的話到時再看看
  (Ex:我兩年半前木柵買中古公寓360(27.5坪)，最近樓上520成交，馬上差150以上，屋齡還比我老ㄟ)

[ Last edited by u329 on 2005-8-4 at 11:57 ]

samelin

Originally posted by Luko at 2005-8-3 03:36 AM:
我朋友目前還住母親家，母親是房屋貸款人，而我朋友是保證人之一，本身沒有房屋，只是幫媽媽交貸款而已，也會影響自己的購屋計劃嗎？

我朋友要買的房子土地使用分區為商業區(原商3)，是否也會影響政府優惠房貸問題呢？

商3的話,
是說將來這房子的地址,可以登記為公司行號

至於能不能使用政府的優惠利率,
則要看建商將來打算登記成什麼?
(這點很重要,要問清楚)
如果是住宅,就可以適用優惠利率,還可以享受較低的"自用住宅"稅率

將來屋主若有需要登記成公司
因為本來就是商業用地,申請一下就可以變更了

[ Last edited by samelin on 2005-8-4 at 11:09 ]

kuodavid29

最近時報文化出的一本書，
推薦一下：
書名：買對房子、買進千萬人生
看完後，
或許會對自備款、貸款額度及購屋標的，
有不同的想法。

自己也在繳房貸，
利息真的很沈重，
即便是號稱如何的低利，（我的房貸是公教貸款，固定2.1%）
或是廣告宣稱的低頭款、低月付款（那代表要繳很久）
所以我選擇有能力時，就提早還一還。

書裡也有提到，
小坪數的真正意義在於：
每坪的平均單價比一般坪數要高，
也就是您會用比同地段其他人更高的價格買到這個房子，
但是脫手時，能不能用比較高的價格賣出呢？
可能沒人可以保證。

補充一下：
九成的預售屋，從交完屋之後，就開始跌價。
（少數頂級區段中的豪宅除外）
所以可以先到附近問問中古屋的行情，
那就代表交屋以後的行情！

同時建商為了要趕交屋，
工程進度越快，工程款的催繳速度就越快，
都必須要考慮進去！

有時候，我們是因為想要擁有幸福的的感覺，
想要擁有一棟房子，
但很多時候，我們擁有了房子，
卻幸福還在遙遠的二十年後，
如果那時候貸款付完的話！

參考看看。

[ Last edited by kuodavid29 on 2005-8-4 at 11:12 ]

samelin

預售屋的建商通常都有合作的銀行
不過,還是可以自行向其他銀行貸款,但是,會比較麻煩一點點
(建議平常可以多跟銀行往來,將來需要貸款的時候,可以多些談判籌碼)

如果利率差別不大,就直接向建商的合作銀行貸吧!

只是,買預售屋有一定的風險

我之前買過台中大墩19街附近的一個預售屋
當初也是打算投資用,
房子蓋到一半,建商卻倒了…

另外,預售屋的樣品屋,
無論是高度或是寬度,通常都灌了不少水
我們看到的樣品屋會比實際交屋時,大很多哦!

比較良心的建商,樣品屋是合理灌水(但不會告訴你)
比如說,房子樓高3米6,
樣品屋的室內(廢話)樓高就是搭滿3米6
但交屋時,因為還要扣掉每層樓的”樓地板”面積約15公分(厚度啦)
所以實際上只剩3米45
而寬度亦同…

而且樣品屋的大小,是實際上,也就是權狀的坪數大小
並不是扣掉公設之後的真實使用空間

沒良心的建商甚至還會把樣品屋灌水…

痛過了幾次,提供您參考

jawmd

坪數小,一來金額少,二來銀行不好處理(萬一有問題時),所以不太願意承做
,如果要做的話,通常要專案處理 , 這時對借款人的條件,會要求更加嚴格

432 要借 386 等於是要借九成 , 提供目前銀行高成數貸款 , 供參考
當然如果建商有合作銀行,做整批房貸 , 那會更輕鬆 , 建議可以直接問建商是否
有合作銀行




銀行                   貸款成數                    利率               
建華銀行    90%≤NAV≤95%        首年利率: 2.2%起
                                第二年後:  3.02%

台灣銀行
治家成長專案）        80%        前兩年利率: 2.3%
                               第三年後: 2.93%（機動）         
                                     
合作金庫         80%        前兩年: 2.3%
                               第三年後：2.8%（機動）

玉山銀行              80%              前兩年利率: 2.35%
                                     第三年後: 3.13%（機動）       

台新銀行                100%
新代百分百購屋專案）                 前兩年: 2.3%
                                               第三年後：2.95%（機動）       

中國信託
（百分百貸款專案）        100 %        首年利率: 2.25%
                                                第二年後: 2.85%（機動）                                

富邦銀行
（全額型房貸）        100%        鑑價金額90%以內：
                               首年利率: 2.2%
                                第二年後: 3.4%（機動）
                                鑑價金額90%以上：
                                首年利率: 5.5%
                                第二年後: 6.4%（機動）       
                                                1.需為公教人員、專業人士、1000大企業員工或  
                                                該行白金級理財客戶，且月付金不得超過月收入
                                                80%
                        2.開辦費：貸款金額×0.5﹪

hube

像我今年底也想買房, 今年滿30..
年底前頭期款會有200萬(工作四年..加上剛好有一筆額外的收入),
為了養的狗狗貓貓, 所以房子要買大一點..
目前沒有結婚的打算, 應該會過一輩子單身生活吧.
每月最多想付2.5萬, 看樣子可以貸500萬左右..
因為自己公司是前百大企業, 而頭期款付30%(200/700), 僅貸70%, 應該很容易.

700萬的房子, 原則上只買台北縣中永和土城這一帶..
而且會鎖定中古屋, 希望可以有40坪的室內空間
(曾經待過桃園, 哇咧, 700萬可以買到透天厝了~~~)

有個自己的窩, 還真是會較踏實,
雖然會一直有壓力... 人啊, 沒有壓力是不會前進的~~~

east_mount

我同事30歲為結婚買房子...自備款100萬...
總價為410萬元，房貸310萬。
目前月薪有50000~60000元
他還跟我說壓力很大....害我一直不敢下手買房子....
相對於您的友人...我覺得最好不要冒險............
您友人年齡為21歲
(要更加想清楚一點,我在這個年紀還在打電動,花家裡的錢,在學校把馬子的年紀)
買房子不是壞事,我哥前年貸款買的房子,今年賣掉還賺20萬
不過繳不起貸款被法拍的風險要考慮進去.....
如果現在是住外面租房子倒是可以考慮去買房子(買房子千萬別一時衝動啊)

[ Last edited by east_mount on 2005-8-3 at 19:08 ]

Luko

真的嗎，小坪數不容易貸款喔！如果地段好的話（在民權東路大馬路前，不在巷子內，不到200公尺有捷運站興建中，建物為RC構造，有12層樓，兩部電梯，共銷售98戶，有水電瓦斯，住宅好像沒有提供燈具，公設比為29%，化糞池在地下2樓），是否可以貸款呢？

今天我朋友有去招待所一趙，受了一身氣回來，他說合約在公司那裡，不在招待所內，說我不知道您的身份，為什麼要給您看合約，請她給我們複本也好，也不行，而且銷售小姐說自己也買過屋，而且沒有看合約就買了！（屁啦，誰相信！）

朋友和銷售小姐都快吵起來了，我朋友雖然第一次買屋，但有先做過功課，也知道公平交易法有規定合約可以無條件帶回去看，要不然付一些保證金帶回去看，至少訂金不用付！（我聽了都想去檢舉了！！）不曉得檢舉前是付訂金後，不滿意的話就跑去檢舉！

合約一樣要先付訂金才能提供，不能無條件帶回去閱覽合約，要不然不付訂金，但只能在招待所看，誰願意花一整天在那裡看，買屋是一件大事！！:!(:!(:!(

除非有人跟我朋友去看房子，而且是有經驗的老手！PIL有高人在此嗎？

[ Last edited by Luko on 2005-8-3 at 18:48 ]

jawmd

小坪數 , 通常很難承做   ,   像 上海  15 坪以下 不做
建華  20坪 以下 ,幾乎不做  
你可能要多問幾家銀行

Luko

我朋友目前還住母親家，母親是房屋貸款人，而我朋友是保證人之一，本身沒有房屋，只是幫媽媽交貸款而已，也會影響自己的購屋計劃嗎？

我朋友要買的房子土地使用分區為商業區(原商3)，是否也會影響政府優惠房貸問題呢？

熊爺

基本上銀行會評估貸款人的信用，收入跟綜合還款能力
如果目前已經房貸，還要再貸款....貸足額的機會不大！

Luko

交屋後初期會先出租出去，大概15,000元上下，來減輕負擔，基本中買屋用意是在投資上！

kiyosaki

光貸386萬...粗估一個月就要還快兩萬元(本金加利息)

不知道這樣對你朋友會不會負擔太重了點  @@"