[想法] 錢真的這麼好賺嗎？

morman

昨天去了一家房屋仲介，就是最近一直狂打「某個小朋友跟鄰居告別，宣稱馬上就要搬家」廣告的那一家
原本是要去出價的
為了這件事，我事先已經去查過那附近的行情＆成交價，也查過我想買的那間房子，有多少事情是仲介未曾告知的
然後出了一個略低的價格，準備讓仲介去跟屋主協商
但是仲介一口就回絕了，並且聲稱這個出價比屋主開價低太多，他不要為了這個價錢被屋主趕出門
虧我還一直提醒他，屋主委託價跟仲介開價的關係
難道他還不知道，我已經明白了他的技倆：就是想到我出一個高於行情的價格，最好還可以高出行情很多；讓他可以輕鬆賺到這一筆錢，還可以多拿一筆抽佣
難道他以為我真的那麼天真，明明已經知道行情在那裡了，還會當個冤大頭去花高價去買
錢難道就真的這麼好賺嗎？

a0a123456

一樣米 ,  養百種人 , 雖然我年薪百萬 , 但仲介只是其一 , 還要搭配 , 信用卡借貸, 銀行二胎 , 代墊款茲息 , 超貸 , 等等
年薪百萬這裡多的是
現實的社會 ,要生存多用點頭腦 , 新興的行業多了解 , 任何行業的利潤 , 都是有一定的相對性 ,
剛從你的推論 , 反推 ,你把百萬經紀人 , 寫的太多,是好幾間才會出一個超級業務的 , 且北縣總價低 ,要達到標準更是困難 ,
信x的體制 ,  底薪制 , 所以抽傭少 , 每個品牌都是不大相同 , 但它走品牌路線 ,就是那摸多人給他賣屋 , ......

A: 地段好, 房子是三十年老公寓 (看起來大環境好, 房屋內部小環境差)
B: 地段差, 房子是五六年新房子 (看起來大環境差, 房屋內部小環境好)

  選a者 , 自備款可能要多一點 . 銀行估價貸欵加強磚造年限為40年
綱筋混泥土 , 年限為50年  如是磚造.導致頭款不足 , 可用方法變更為鋼筋混泥土即可

[ Last edited by a0a123456 on 2005-10-26 at 19:19 ]

garychang

如果不考慮房仲，為什麼不直接考慮新房子?

morman

Originally posted by a0a123456 at 2005-10-26 03:58:


...從你的發文中 , 你對流程有相當一定的了解 ,只是你所說的那些 ,在以前是正常的. 現在超收服務費抓到第一次判刑 ,第2次抓到終身不能做經紀人,
x義的經紀人是領服務費5%內的8%...你算一下如果以500萬的總價賣到550多賣50萬,那到經紀人手上的獎金是多少ㄋ
希望你能問些對想買房子的人 , 更有義意的問題 ,

[ Last edited by a0a123456 on 2005-10-26 at 04:00 ]

我本來在看了你回的幾篇回應之後已經不想回你的Post
因為從回應的內容裡，我很直覺的認為你是仲介業者
但是看了這篇之後，我不禁想以你的說法來推論一下
如果經紀人只能拿到服務費5%內的8%做為獎金，以一個年收入百萬的經紀人來說：
如果他扣除了基本薪資之後，還領了40萬的獎金，那就代表他一年內的業績必須要有1億元(用同樣的比例，可以藉由獎金收入反推業績；可以據以修正下列金額 )
以每間分公司至少有二～五位以上的百萬經紀人來反推，
一間x義在大台北地區一年就要有200~500億的業績(這還不包括服務站的部份)，再加上其他業者
光一個大台北地區的房地產市場還真是蓬勃呀，一年必須要有上兆元的市場才養得起這一堆蛀蟲
難怪投資客跟仲介業者活得越來越快活呀

[ Last edited by morman on 2005-10-26 at 09:54 ]

Katsuya

以台灣的仲介業，因為公司要負擔廣告和行政支出，經紀人可以分到的真的很少。
甚至太平洋房屋的作法，不分抽成，只有固定薪資。(所以他們Team Work 很強)

kuo_128

Originally posted by a0a123456 at 2005-10-26 03:58 AM:


...從你的發文中 , 你對流程有相當一定的了解 ,只是你所說的那些 ,在以前是正常的. 現在超收服務費抓到第一次判刑 ,第2次抓到終身不能做經紀人,
x義的經紀人是領服務費5%內的8%...你算一下如果以500萬的總價賣到550多賣50萬,那到經紀人手上的獎金是多少ㄋ
希望你能問些對想買房子的人 , 更有義意的問題 ,

[ Last edited by a0a123456 on 2005-10-26 at 04:00 ]

我發誓...自己只是個上班族, 之前想買房子, 到書店買書(eg.第一次買房子就上手, X X O O 等)跟網路查了些資料, 有些還是從仲介網站找來的, 買書的錢跟買房子的錢比起來真是九牛一毛, 建議大家千萬不可省, 花幾千元買書也不為過, 瞭解其中的專有名詞, 流程, 規費(有一定的百分比或 金 額 ), 對買賣仲介三方都有利, 不會被牽鼻子跑

私下瞭解選房子三大要件
1*地段
2*地段
3*地段

如果價格相近的A and B
A: 地段好, 房子是三十年老公寓 (看起來大環境好, 房屋內部小環境差)
B: 地段差, 房子是五六年新房子 (看起來大環境差, 房屋內部小環境好)

絕對建議選A, 請問對此說法, 您以為如何?

[ Last edited by kuo_128 on 2005-10-26 at 04:17 ]

a0a123456

Originally posted by kuo_128 at 2005-10-26 03:28 AM:


您...這篇就寫的不錯

請教一下, 我想轉業進入房屋仲介業, 該如何入門? 可以兼職嗎?

[ Last edited by kuo_128 on 2005-10-26 at 03:54 ]

我只想把我所知道的 , 分享給我所認識的人 ,

你想轉業進入房屋仲介業 , 很簡單阿到處都有缺的 ,
歡迎加入

a0a123456

Originally posted by kuo_128 at 2005-10-26 03:18 AM:
>一.服務費上限為總成交價的6%  政府規定
少來這套, 巧立名目大家聽多了
...你會多給??  要收到5%就是高手了

>二.銀行的低利率 , 才是買房子的重點 ,
搞清楚....對買住家的人來說找到一個好房子才是重點
...好房子通常都會有很漂亮的價格 ,沒人像你那摸有錢吧


>三.開價是由屋主定的價格 , 價格太高 , 賣太久 , 只會增加房屋公司的廣告成
>本
仲介都會插手, 大家心知肚明, 否則賺什麼?
...沒錯仲介一定插手洗他的價格 ,但是把價格往下洗,不然開高於行情太多 ,賣不掉是付擔,買家又不是不會比價

>四.現在大多的房子 ,都是交給好幾間房屋公司在賣的 , 不了解可爬前文
您是仲介業者吧? 還真清楚
不管我是否為仲介 ,這些知識..常識你應該多留意報章雜誌吧

>五,房屋公司故意不賣 , 損失屋主利息..........................................你是房地產投
>資客吧
真希望我有錢當投資客, 非常絕對真的百分百..謝謝您幫我戴高帽

...從你的發文中 , 你對流程有相當一定的了解 ,只是你所說的那些 ,在以前是正常的. 現在超收服務費抓到第一次判刑 ,第2次抓到終身不能做經紀人,
x義的經紀人是領服務費5%內的8%...你算一下如果以500萬的總價賣到550多賣50萬,那到經紀人手上的獎金是多少ㄋ
希望你能問些對想買房子的人 , 更有義意的問題 ,

[ Last edited by a0a123456 on 2005-10-26 at 04:00 ]

kuo_128

Originally posted by a0a123456 at 2005-10-26 03:15 AM:
買新房子..從土地開始說 ,
一般建商會找地主合建 , 以逃避增值稅 ,
敲定後開使預售 , 第一期預售屋 , 切記別買 , 因為建商跟地主合建大都是
以蓋好後分房子給地主 , 所以價格定越高 ,分給地主就少分點 ,
動土時會在旁邊繼續賣 , 第2期 ,還是別買 ,看設計圖常跟實物有很大的誤差 ,
等蓋好後,代銷房屋公司價格很硬 , 要等 管委會成立後再跟地主買, 通常這時的屋子會有很多間可看 , 價錢軟~又不會像買預售感覺縮水 , 且住戶已住了7.8成,晚上不會像住鬼城 ,    大家該裝的鐵窗 ,該改的格局,都改了 ,該買的傢俱都買了,出入的份子不複雜
此時住進才會舒服 ,躲過新屋的治安空窗期 ,

您...這篇就寫的不錯

請教一下, 我想轉業進入房屋仲介業, 該如何入門? 可以兼職嗎?

[ Last edited by kuo_128 on 2005-10-26 at 03:54 ]

kuo_128

>一.服務費上限為總成交價的6%  政府規定
少來這套, 巧立名目大家聽多了

>二.銀行的低利率 , 才是買房子的重點 ,
搞清楚....對買住家的人來說找到一個好房子才是重點

>三.開價是由屋主定的價格 , 價格太高 , 賣太久 , 只會增加房屋公司的廣告成
>本
仲介都會插手, 大家心知肚明, 否則賺什麼?

>四.現在大多的房子 ,都是交給好幾間房屋公司在賣的 , 不了解可爬前文
您是仲介業者吧? 還真清楚

>五,房屋公司故意不賣 , 損失屋主利息..........................................你是房地產投
>資客吧
真希望我有錢當投資客, 非常絕對真的百分百..謝謝您幫我戴高帽

a0a123456

買新房子..從土地開始說 ,
一般建商會找地主合建 , 以逃避增值稅 ,
敲定後開使預售 , 第一期預售屋 , 切記別買 , 因為建商跟地主合建大都是
以蓋好後分房子給地主 , 所以價格定越高 ,分給地主就少分點 ,
動土時會在旁邊繼續賣 , 第2期 ,還是別買 ,看設計圖常跟實物有很大的誤差 ,
等蓋好後,代銷房屋公司價格很硬 , 要等 管委會成立後再跟地主買, 通常這時的屋子會有很多間可看 , 價錢軟~又不會像買預售感覺縮水 , 且住戶已住了7.8成,晚上不會像住鬼城 ,    大家該裝的鐵窗 ,該改的格局,都改了 ,該買的傢俱都買了,出入的份子不複雜
此時住進才會舒服 ,躲過新屋的治安空窗期 ,

shadowwall

看了這麼久.....我很不想碰上相同的問題  --->跟仲介橋半天
為何不找新房子買呢??現在不是還有很多的新房子蓋好嗎?
當然也是會有其他的問題必須注意，但種覺得比較好解決
當然~~多少錢也算是一個問題啦~只是想說不用硬是要去買住過的...

a0a123456

一.服務費上限為總成交價的6%  政府規定
二.銀行的低利率 , 才是買房子的重點 ,
三.開價是由屋主定的價格 , 價格太高 , 賣太久 , 只會增加房屋公司的廣告成本
四.現在大多的房子 ,都是交給好幾間房屋公司在賣的 ,
不了解可爬前文
五,房屋公司故意不賣 , 損失屋主利息..........................................你是房地產投資客吧....

[ Last edited by a0a123456 on 2005-10-26 at 02:42 ]

kuo_128

Originally posted by morman at 2005-10-25 11:49 AM:

你應該佩服我家大人的恆心與毅力
從半年多前結婚以來
週一到週五，收集各家仲介＆路邊的廣告
在週五晚上篩選之後，一次敲定週末的行程(通常約五個Case, 就會有10~12個Case可以看)
我不過是區區的司機、各式飲料的提供者加上看的很累＆看不到好房子時的出氣筒罷了

幾年前的事情, 那時候
*租的房子快到期
*當時股市爛到底, 利率低, 房價也低
*也快結婚了, 住的區域房價不高, 因為不是台北
用Excel算了一下, 買房子比租房子划算許多, 所以就開始找了....

尋尋覓覓, 有自售, 有仲介, 看了不少相同社區, 約略格局的房子, 後來心得
*仲介的開價, 比自售的開價大概多出20%

想了一下, 仲介跟屋主的簽約, 一般有個底價跟期限, 如果超出越多, 這部分仲介抽的%越高, 如果仲介輕易讓步, 這樣賺的少許多, 他可能會採取不賣, 反正損失的是屋主的利息(租金)收入, 或是十幾萬, 也許幾十萬, 但都不是仲介的虧損

一輩子買的房子不會太多, 不比PDA or 手機, 千萬要仔細挑選

a0a123456

f(YES)=Tel+Palm前輩..
還是你利害 , 難怪我覺得很多地方不合邏輯 ,

f(YES)=Tel+Palm

由第一篇回應就看出是搞房產的。
這種人您會期待他說出對消費者有建設性的話嗎？您和他的對話擺明了自討沒趣嘛！
之前不也有賣中古車的、賣電子產品的…也是有一樣的「有辦法你自己來拿啊，搞什麼擋人財路」的論調出現。

各行各業都喜歡和人分享自己的專業，老師喜歡聊學生、MIS喜歡聊管理。
但要商人說出他吃飯賺錢的「訣」？…哈哈，別呆了啦！
要房產商人告訴你如何進手物有所值的房子，那他賺什麼？
這簡直就像要電器電老闆告訴你如何找中盤取貨嘛。。。。。。。不可能的事，也不會讓這種事發生，甚至會用盡各種辦法阻止這種事發生。

我只是在自說自話，沒點名道性、也沒引言喔…

[ Last edited by f(YES)=Tel+Palm on 2005-10-25 at 23:52 ]

a0a123456

(((((我只舉個簡單的例子：日前我看台北市成功國宅，有一戶是屋主自售，31坪開價880萬，另一戶是Ｘ慶房屋，33坪報價1210萬；31坪的還比33坪的多了不是頂樓，也不會西曬的優點；同時該國宅的平均成交價約在850~880萬之間；相同的事件，我已經遇了很多次。
仲介在房價上灌水的問題，不是個案，已經是慣例；這才是真正的問題))))))))

坪數'上的價差~關係著房子本身的格局,彩光,樓層 裝璜.
以你說成功國宅為例 ,面中庭的價格跟面馬路的價格一定差很多的~一坪差一萬40坪差40萬, 你說你把須求告之仲介幫你刪選 , 但區域性也太廣了,北縣跟北 房價的價差...zz
以你看遍大台北及北縣.當你每到一個地方,接待你的經紀人 , 應該都是當地的
所以他會拿公司物件給你刪選 , ...你可跟我說一下你的需求嗎.. 我看到底是哪出了問題.

仲介在房價上灌水的問題....這..應該不是個問題吧,   買賣本來就有高有低 ,x慶估價 ,他估他的價格, 你買你的價值 ,並不搭嘎

成功國宅,有一批房子坪數單價在15.6萬之間,  資產管理公司, 找金主出清中 , 你看覺得如何.資料我半年前就看過了



[ Last edited by morman on 2005-10-25 at 14:56 ] [/quote]

[ Last edited by a0a123456 on 2005-10-25 at 15:55 ]

a0a123456

Originally posted by ShotLiang at 2005-10-25 12:35 PM:
通常我都是去問問要賣房子那家的鄰居,
有時可以問到屋主電話,
直接洽談

早在10年前~自售的單子貼滿了大街小巷 ,  為何現在台北買賣房子經由仲介之手高達98%北縣也已經達到快90%   為何??

買賣的風險 , 到底了解多少ㄋ, 房子買賣順利的移轉 , 你可知道漏洞有多少 ,
買方付2期的頭款幾十萬 ,代書流程就將要過戶,而過戶(完) , 買方才能辦貸款 ,
(1 )你拿幾十萬房子就被過戶了 ,人跑了怎麼辦呢..   (2)..人貸款金下來人就跑了~那你原先的貸款怎麼辦~房子都過戶了  , (3) 買方收了兩期錢 ,人 跑路了 , 因為物件賣得之總數, 無法抵扣原來的銀行貸款 ,和2胎.   , 此時就動作暫停了 , 過戶日期,遙遙無期..還有很多很多詐欺的方法 , 但這裡還是要防一下有心人的學習 ,

買賣房子 ,沒人是專家 , 地主頂多也只交易數十件的房子就很了不起了,
就因為有心人仗著大家沒經驗  , 貪小便宜 ,才能夠得逞 ,
買方如付1%服務費500萬的總價 , 5萬的服務費 , ~這金額你願意賭嗎 ,  如房子有漏水 ,你覺得5萬花的起來嗎~    私下交易對於賣方利多 , 而非買方

賣方為何甘願交由仲介來賣 , 是因為仲介買賣沒成立前 , 無條件幫你登報 , 做小廣告 , 很多很多的喧傳方式 , 將決定於合約日期的長短 , 一般約或是專任約

  買屋方式很多 , 如有親戚朋友從事不動產相關行業, 你會買的很順利的 ,

[ Last edited by a0a123456 on 2005-10-25 at 22:22 ]

morman

看了a0a123456兄的意見後，我也有一些半年來的心得要發表一下：

Originally posted by a0a123456 at 2005-10-25 13:14:
二 ,買房子本身對自己需求要清楚點 , 坪數 , 地段 ,樓層 ,座向 ,價格 ,本身的信用(有無跳票 , 或信用遲繳紀錄)   .此條會影響到貸款..很重要...至於某些人看了n間..甚至於看遍整個大台北地區 , 到底存什麼心態 , 倒霉的應該是經紀人吧 , 你所看的房子 ,還都是經紀人幫你開的吧

我想我看房子的需求，有關「坪數 , 地段 ,樓層 ,座向 ,價格、格局」這些條件，不論是看那個地點的房子都明確的跟經紀人表達，要看的地點也是我可以接受的居住地點；「看遍整個大台北地區 , 到底存什麼心態」這句話是否有失公允，
「倒霉的應該是經紀人吧 , 你所看的房子 ,還都是經紀人幫你開的吧」：如果是廣告上的房子，大多只有一張照片、甚至沒有照片，看了不滿意，可以算是我的問題，但是把條件給仲介篩選後，帶看的房子只符合其中部份要求，也還有我事先聲明絕對不要的種類，那麼是仲介倒霉遇到奧客還是我倒霉遇到奧仲介

Originally posted by a0a123456 at 2005-10-25 13:14:
四,價格..雖然是賣方定的 , 但有人可殺價,但有人確一元也不降 ,賣方對價錢的固執往往會隨著手頭的鬆緊度而有所改變..而殺價的空間 , 500萬以下的房子,我小殺一下300萬 ,會很扯嗎 , 賣想賣最高 ,買想買超低 ,人心不就是如此貪婪嗎

我只舉個簡單的例子：日前我看台北市成功國宅，有一戶是屋主自售，31坪開價880萬，另一戶是Ｘ慶房屋，33坪報價1210萬；31坪的還比33坪的多了不是頂樓，也不會西曬的優點；同時該國宅的平均成交價約在850~880萬之間；相同的事件，我已經遇了很多次。
仲介在房價上灌水的問題，不是個案，已經是慣例；這才是真正的問題

[ Last edited by morman on 2005-10-25 at 14:56 ]

u329

Originally posted by morman at 2005-10-25 12:57:


屋主是簽售屋委託書，不過如果屋主沒有訂期限或是期限未滿
直接找屋主買，還是要付仲介服務費，而且還要加上違約的賠償

不然我已經去找屋主了(不是透過仲介得知的)

現在這情況倒不一定成立，因為有的屋主不願意，所以也會有多家房仲「聯賣」的情況，誰成交就得看本領 ；不過看房子真的要長期觀察，才能知道周遭行情及居民素質；最好是連貸款計畫都先規劃好，知道自己預算的上下限，如此才能再看到好標的時當機立斷，馬上斡旋(不一定要成交，而是先佔順位，並不讓別的買家看屋，增加成交率)。套句我朋友的話：好房子是不等人的～

至少目前買的兩間房子都是這模式，也都還能用合理價位(略低於行情價)買到手，給大家參考～

a0a123456

Originally posted by 溫開水 at 2005-10-25 01:13 PM:
很多人(?)都說台灣房地產跟其他國家比起來偏低，很多外資都進來了

是真是假啊?


不過....大家的薪水沒跟著漲的話，以後怎麼買得起房子?

別擔心 , 買房子 ,銀行 利率才是重點

a0a123456

大概爬了一下文 , 並專業的人士不多 , 我整理了一下
一 , 傭金部份 ,  (信 x).  ,   .(x 慶)買方付4% , 賣方付1% ,以上是成交價
    中 信 買2%賣4 % .政府的規定在6% 為上限 , 你要跟誰買是個人本身的自由

二 ,買房子本身對自己需求要清楚點 , 坪數 , 地段 ,樓層 ,座向 ,價格 ,本身的信用(有無跳票 , 或信用遲繳紀錄)   .此條會影響到貸款..很重要...至於某些人看了n間..甚至於看遍整個大台北地區 , 到底存什麼心態 , 倒霉的應該是經紀人吧 , 你所看的房子 ,還都是經紀人幫你開的吧

三 ,品牌房屋仲介 , 是讓你對於物件買賣的過程中, 順利的完成 ,物件的瑕疵擔保.如漏水 ,福射,兇宅 ,等等 每家都不大相同.

四,價格..雖然是賣方定的 , 但有人可殺價,但有人確一元也不降 ,賣方對價錢的固執往往會隨著手頭的鬆緊度而有所改變..而殺價的空間 , 500萬以下的房子,我小殺一下300萬 ,會很扯嗎 , 賣想賣最高 ,買想買超低 ,人心不就是如此貪婪嗎

五 法拍.  代標客的倡獗 ,往往讓你無法順利標到物件 , 物品也就單單一個門牌住址,
點交與否關係的房子有無 ((合法)) 的侵占 , 至於物 件內部 , 所有問題自己處理 , 曾有人買了法拍的房子 , 被潑漆~舊債主的關心, 最後搬家了事 ,
銀拍也是另一種管道

六, "大角"或"潘仔"的出現 , 你如果是買方 , 在這資料公開且發達, 仲介選擇如此多..
   你是否想太多 ,

七, 斡旋金的部分 ,價錢多與少,關係著送定,買賣雙方的委約賠償問題 , 雙方如意思表示一至 ,則這買賣就生效了~如賣方反悔會將賠雙倍 , 買方反悔則沒收 , 但買方所願意支付的總價金 ,賣方無法接受 , 斡旋金將在於訂定日期滿全數歸還給買方 , 如答應斡旋金將轉成訂金

[ Last edited by a0a123456 on 2005-10-25 at 15:52 ]

溫開水

很多人(?)都說台灣房地產跟其他國家比起來偏低，很多外資都進來了

是真是假啊?


不過....大家的薪水沒跟著漲的話，以後怎麼買得起房子?

morman

Originally posted by 大鳥博德 at 2005-10-25 12:40:


可是一般而言屋主都有跟仲介簽約

屋主會願意付違約金再自己跟買家談嗎

屋主是簽售屋委託書，不過如果屋主沒有訂期限或是期限未滿
直接找屋主買，還是要付仲介服務費，而且還要加上違約的賠償

不然我已經去找屋主了(不是透過仲介得知的)

大鳥博德

Originally posted by ShotLiang at 2005-10-25 12:35 PM:
通常我都是去問問要賣房子那家的鄰居,
有時可以問到屋主電話,
直接洽談

可是一般而言屋主都有跟仲介簽約

屋主會願意付違約金再自己跟買家談嗎

大鳥博德

Originally posted by 溫開水 at 2005-10-25 12:24 PM:
請問是哪家啊? (永x? 信x?)

沒看過廣告....

報告溫老大

那個廣告是  信X & X義

ShotLiang

通常我都是去問問要賣房子那家的鄰居,
有時可以問到屋主電話,
直接洽談

溫開水

請問是哪家啊? (永x? 信x?)

沒看過廣告....

derek306

錢在誰手上 誰就是老大
買前買家是老大
買後賣家(房仲)是老大
切記~~~~

RSX

錢本來就不難賺

難的是怎摸留著它而已~