[求助] 士林的房價？

WereWolf

最近老婆一直想在士林置產，因為距離他工作場合近
因為只有兩個人住，所以都是看小坪數的套房
現在看上的一間在忠誠路一段16巷的巷子裡的一間三樓的房子
屋況還好，屋齡約7年，
半挑高，權狀約14坪，
室內面積約九坪（不包含夾層）
目前已經談到580萬
因為在網路上都無法找到可以參考的房價（原來房價這麼不透明）
第一次買房，很怕買貴，後面又賣不出去
想問一下大家的意見，這樣的條件多少錢才合理呢？

kageyama

Originally posted by WereWolf at 2006-2-8 12:08 PM:

記得住展雜誌上是這麼寫：這是記憶中加整理的，如有不對，請多包涵與指正
法拍屋是市價的八折
預售屋是原始價格
新成屋可以談到九折價
十年內的房子可以打八折
十年以上的房子（看屋齡）可以打到六折
水泥屋的 ...

其實很難用這種標準去衡量，影響房價的因素有太多太多了，不過，可以用妳標的物四周相類似的建物做為參考基準，再去談會比較好！
房價這種東西，很難有個準，賣的人不想賠、買的人不想冤、仲介的想多撈！
所以會有「商談價格」這件事，以最近KAGEYAMA的例子（成屋）：
情況一：有一間約20多年的老房子，就是你在路上看到的五層樓、沒電梯方方正正的老公寓，地點在土城，市中心附近，行情是約16萬/坪左右，不過他老兄開了個18萬/坪的價格，原因無他，他花了大錢重新裝潢，搞的跟樣品屋沒兩樣，價格也就連跳兩番，多了100萬左右！
情況二：一樣地點，土城，電梯公寓，屋齡約六年，10樓，為什麼要強調樓層，因為，他就是有差，高樓層就是會比較貴、一樓也是，原因是，方便；30坪含車位，室內實坪約25坪，據說近幾年的成交價是420萬左右，他老兄開了個550萬，室內無裝潢什麼的，一看這個價錢就是要給妳殺的！那420萬的行情是哪來的，結果是當地左鄰右舍的好鄰居提供的，所以，這邊就加了一點捷運通車的因素，用450萬去談。

其實還有更多的因素會影響，以KAGEYAMA聽過的有：老闆調頭寸急需現金、有錢人多出來的屋子、房屋投資客（這個通常會比較貴！）、單純想換屋的等等等

還有更多更多的情況數不勝數～就像捷運站預定地、附近蓋商場、百貨公司、什麼的就不用說了，鐵漲的！

此外，預售屋我就沒經驗了，在此略過！

KAGEYAMA的想法是，就只能勤勞一點，多問問，在那個時間點裡面，用那個時間點的行情，去決定妳的預算最上限跟你可接受的價位範圍，剩下的，就是買賣雙方商議的問題了！

[ Last edited by kageyama on 2006-2-8 at 13:15 ]

WereWolf

引發一些小紛爭，真是對不起喔
post這一篇文章本來是想問一下大家的購屋經驗拉
因為對於房價（尤其是作功課只作半年的人）
單價與總價還是無法抓到合理的價格
有人說小坪數的房子（20坪以下）看的是總價
20坪以上的房子才是看單價（XX萬/1坪)
這樣到底正確嗎？

當初會看上這一間房子是因為看了約十來間房子後覺得這一間比較符合需求
會開580萬是用單價才看(580/14=41.~)，
後來覺得還是太高，心中的理想單價是35/1（就這一間而言)
所以，急踩煞車！
這是為什麼我需要問大家的經驗之談囉
何為合理的價格？
成交才有行情，可是，如果資訊的不對等
也很怕成為冤大頭，也成為房價盲目上升的幫凶
本來想參考一下公告地價（之前有看過一個公式可以簡約換算現值的房屋市價，包括折舊）
可是忘了記錄，就再也找不到囉
現在也陸陸續續看了幾間，發現仲介開的價格跟我心中的價格
總是落差個三成
是我真的太低估行情嗎？還是仲介給我的假象呢？

記得住展雜誌上是這麼寫：這是記憶中加整理的，如有不對，請多包涵與指正
法拍屋是市價的八折
預售屋是原始價格
新成屋可以談到九折價
十年內的房子可以打八折
十年以上的房子（看屋齡）可以打到六折
水泥屋的使用年齡（銀行訂的）均為50年
SRC的使用年齡（銀行訂的）均為60年
所以，買中古屋的人要算一下房子的剩餘價值還有多少？

希望大家能不吝分享一下購屋經驗
也讓有這方面需求的同好得到一些正面的思考喔

a0a123456

這~我看到此為止吧~別人說的都不錯
只有你我的廢話幫不上忙 .....

拍郎

|)|)|)|)|)

拍郎改行賣預售屋囉～

a0a123456

Originally posted by 拍郎 at 2006-2-3 03:02 PM:


我本來就不是仲介方面的專業

我只是看到仲介一些很令人吐血的說法
才出來反駁的

[ Last edited by 拍郎 on 2006-2-3 at 15:03 ]

我也是以為你是賣預售的才幫你擦血的

a0a123456

Originally posted by 拍郎 at 2006-2-3 02:49 PM:

哈哈哈...這一段是學你的
用特例來打你的舉例
怎麼？覺得很 Orz 吧
那你自己回頭想想你舉的那些例子有多令人 Orz 吧


非不得已都不會找仲介
目前租的工作室就是自己到喜歡的社區公佈欄看到的
有租有售，直接跟屋主談

[ Last edited by 拍郎 on 2006-2-3 at 14:58 ]

那你把你的方法教樓主吧 , 同時租售應該會寫的很明白的
樓主的那間你就教他怎麼先租來試住吧 , 別光說不練了

拍郎

Originally posted by a0a123456 at 2006-2-3 14:56:
其實我回你的問題也都是淡淡的回 , 畢竟你不是這方面的專業

我本來就不是仲介方面的專業

我只是看到仲介一些很令人吐血的說法
才出來反駁的

[ Last edited by 拍郎 on 2006-2-3 at 15:03 ]

a0a123456

Originally posted by 拍郎 at 2006-2-3 02:15 PM:

哈哈哈...這是歡笑一籮筐嗎？Orz"

我從頭到尾都沒有做完全的肯定或否定
是你一直把我說的『大部分』情況
拿『你看到的不同情況』來反擊
以偏蓋全的是你吧

或許這就是仲介的手法
擋了你的財路真是抱歉啊
|)|)|)

:o你想太多了.這是pda的網站吧 , 仲介會來這賺錢?? ,
什麼方法手法的 , 你可能沒睡飽吧 ,
我有辦法跟關係能幫他找到屋主 , 讓他們自己去談 , 我只是順手
其實我回你的問題也都是淡淡的回 , 畢竟你不是這方面的專業

拍郎

從頭到尾
會講到預售屋就是因為有人問
誰知道會跑出個仲介來狂批預售屋
仲介說預售屋不好是一定的
因為仲介不賣預售屋

我自己買屋時也是預售屋、新成屋、五年內的房子都看
購屋的風險在哪裡，有很多資訊可以參考
預售屋並非一無是處
不然那一堆預售屋是都賣給鬼喔？
我並非鼓勵大家買預售屋
不管買什麼屋都是要多方比較後再決定

只是看到仲介打預售屋的嘴臉
覺得很 Orz"

拍郎

Originally posted by a0a123456 at 2006-2-3 14:43:
你的想法怎麼都以自己為出發點呢 ,

哈哈哈...這一段是學你的
用特例來打你的舉例
怎麼？覺得很 Orz 吧
那你自己回頭想想你舉的那些例子有多令人 Orz 吧

Originally posted by a0a123456 at 2006-2-3 14:43:
但你買屋會找誰你租屋又會找誰

非不得已都不會找仲介
目前租的工作室就是自己到喜歡的社區公佈欄看到的
有租有售，直接跟屋主談

[ Last edited by 拍郎 on 2006-2-3 at 14:58 ]

a0a123456

Originally posted by 拍郎 at 2006-2-3 02:05 PM:

我現在租的工作室所在的社區
就是有很多租『或』售的屋主
都接受讓人先租再買
硬要把租跟售分開只是仲介懶得處理
在房價看漲的地段
屋主不見得會急著要賣
折舊也不見得比得上房價的漲幅

拿買車來比喻更是 Orz 到不行

你的想法怎麼都以自己為出發點呢 ,
租屋公司跟賣屋公司當然都會有點關聯,
但你買屋會找誰你租屋又會找誰
你租約一簽半年三個月算最短了 , 但租的同時能繼續賣嗎??你會隨便讓人去你家看房子, 走來走去嗎
如果你本來就不是要買 , 只是用這種方法租到 , 那等合約一到你再說不適合,
不要了 , 屋主一年遇到兩次..那根本別想賣 ,
你說屋主不見得急著要賣 , 那他賣房子賣心酸的, 以北市來說9成多都是投資客的房子 , 你說急不急賣呢
房價的漲跌 , 也不是你說了算 ,

(硬要把租跟售分開只是仲介懶得處理)
因為租的人會拿去租屋公司 , 賣的人會拿去賣的公司 ,
不用懶的處理 , 是這種特例是很少的.沒得處理
我看我真該好好接觸這社會了 , 別讓自己脫離了現實

拍郎

Originally posted by a0a123456 at 2006-2-3 14:11:
你覺得我是斷章取義 , 但我覺的你是以偏蓋全....Orz

哈哈哈...這是歡笑一籮筐嗎？Orz"

我從頭到尾都沒有做完全的肯定或否定
是你一直把我說的『大部分』情況
拿『你看到的不同情況』來反擊
以偏蓋全的是你吧

或許這就是仲介的手法
擋了你的財路真是抱歉啊
|)|)|)

a0a123456

..應該是成屋的風險小於預售.
   買預售要有相當的理由.
   仲介說的只能參考

   仲介退散......就無相關知識的吸取了

  你覺得我是斷章取義 , 但我覺的你是以偏蓋全....Orz

拍郎

Originally posted by a0a123456 at 2006-2-3 13:17:
你最後說....所以我前面會建議能租先租
沒住過一段時間的屋子是不可能看出大部分問題的
那我去買車可不可以先開個一段時間 , 沒問題再買 .  那折舊算誰的
租的就要找租件~賣的要他先租讓買客試住..很難

我現在租的工作室所在的社區
就是有很多租『或』售的屋主
都接受讓人先租再買
硬要把租跟售分開只是仲介懶得處理
在房價看漲的地段
屋主不見得會急著要賣
折舊也不見得比得上房價的漲幅

拿買車來比喻更是 Orz 到不行

拍郎

真是把我的意思曲解得太嚴重了
把我說的『大多』、『不一定』
都變成『全部』、『一定』做解釋
這樣就沒有討論下去的必要了
我只說『預售屋不是全由代銷公司銷售』
以及『四樓不見得最便宜』
被你曲解成那樣實在是完全被打敗...Orz"

反正你的想法跟結論就是
成屋『一定』比較好
買預售屋『一定』會吃虧
仲介說的『一定』是真理

仲介退散...

[ Last edited by 拍郎 on 2006-2-3 at 14:11 ]

geng

以小弟身邊的朋友來看，會購置小坪數的房子，計畫大概都是在單身時自住；結婚後出租，用租金付房貸。幾年後，繳清房貸，擁有房子的所有權，繼續出租，就是賺的了。

如果您的計畫是這樣，或許可行，如果是要自住，真的要想清楚。就算打算要頂客，也真的是「非常撐」。

a0a123456

嗯嗯~我的思想真的是太古老了 , 我剛想了一下
前一個月才去通話街.愛貓園旁那塊地,看的預售屋
僑冠代銷公司..跟建商並非同公司.我三個禮拜前才跟他們兩家老板一起去烏來爬山 , 還去他們的濮石六星飯店給他請了一下 ,所以並非如你所說的
還有四樓便宜跟前幾名有小小的優惠, 應該說是比較少能接受4的數字 ,所以4樓比較會賣到最後, 你不是說先買的可挑選 , 以100人來做統計 , 相同的價錢應該少人會選4樓的,

你說.......(就算是成屋，賣方(建設公司)也不會吃虧
所以最後一句根本是屁話
沒打算買預售屋的人當然沒必要去研究
我只是告訴你現實的世界早就已經不是你想像的那樣子了)
zzz....那買屋就一定會得利??
回文時至少你之前所說的話先看一下


預售的問題是誰問的並不重要 , 但你真的把他美化了 , 我看了也還真是想買預售屋了 , 然後發生問題了 , 就是自己功課做的不夠了,

你之前這段話我不太能認同
........我也知道當仲介的當然都推成屋
不然仲介喝西北風啊
仲介幫準屋主殺價是天經地義
只不過那一套大家也都知道
不就是先提高售價再來狂砍
講那麼多殺價的理由還不是為了準屋主的 kimochi
事實上成交的價格還不是落在一般行情之上
不然仲介要賺什麼啊？

仲介應該是以成交為重點吧 , 成交才有服務費 ,有空爬一下條文, 上限為總成交價的百分之六..... 你如是買家 , 你會出在行情之上,很難吧

你最後說....所以我前面會建議能租先租
沒住過一段時間的屋子是不可能看出大部分問題的
那我去買車可不可以先開個一段時間 , 沒問題再買 .  那折舊算誰的
租的就要找租件~賣的要他先租讓買客試住..很難

[ Last edited by a0a123456 on 2006-2-3 at 13:40 ]

achen

先不談單坪單價, 夫妻兩個人要如何在室內面積 9 坪的空間內生活我真的很懷疑
我大學時候住自購套房 11 坪都覺得很有壓迫感了.. 還得要買沙發床 (不睡覺的時候把床收起來) 才不會沒地方走路

如果幾年後你生小孩子怎麼辦?

改考慮大一點空間的住家吧~

拍郎

Originally posted by a0a123456 at 2006-2-3 11:29:
拍郎兄 ..真的不是針對你 , 我沒那摸無聊
但還是要提醒你一下 , 小坪數 , 低總價, 低頭款低管理費
不一定不好賣 , 但房子住幾年舊了本來就應該打折賣出 ,
只是小坪數換屋速度比較快 , 小孩子一出生就不夠住了這才是重點

實在是被你打敗
我說的是『小坪數、公設比高、單價超貴』不好脫手
你說的除了小坪數這個條件以外跟我說的根本不搭嘎
還扯一些有的沒的
是怎樣？來亂的喔？

拍郎

Originally posted by a0a123456 at 2006-2-3 11:19:
這不是斷章取義的問題 , 是你把預售屋給美化 ,

是你看不懂我在說啥
前面有人問說預售屋是不是不好
我說不一定
然後舉出目前預售屋的優點
我是針對人家的問題回答
而你是針對預售屋不好猛打

Originally posted by a0a123456 at 2006-2-3 11:19:
至於預售屋收款的方試 ,沒必要去研究 , 但賣方絕對不會吃虧的

就算是成屋，賣方(建設公司)也不會吃虧
所以最後一句根本是屁話
沒打算買預售屋的人當然沒必要去研究
我只是告訴你現實的世界早就已經不是你想像的那樣子了

Originally posted by a0a123456 at 2006-2-3 11:19:
至於仲介費 ,你不爽可不給 ,正如計程車 , 你覺得不喜歡 , 你可搭公車
買預售屋是要跟代銷公司買的,  攏斷的 . 無法砍價的 , 除非你買4樓或是開賣頭幾個客人, 才會有小小的優惠

我沒有提到給不給仲介費的問題，不要亂扣帽子
我的觀念一向是該給人家賺的本來就要給人家賺

現在預售屋很多都是建設公司自售的，並不透過代銷公司
也沒有不能砍價這回事
四樓也不是最便宜的
不是故意要吐嘈，只是你所知道的資訊實在太古老了
現在沒有人這樣賣預售屋的啦

至於你提到的風險
實在懶得一一反駁了
風險本來就是該自己多做功課，想辦法去規避的
成屋也不是沒有風險
所以我前面會建議能租先租
沒住過一段時間的屋子是不可能看出大部分問題的

Asura

樓主是說第一社區的房子嗎 ?那一棟? 我住16巷快6年了!

a0a123456

Originally posted by 拍郎 at 2006-1-25 10:28 AM:
小坪數、公設比高、單價超貴
這樣的房子以後保證很難脫手
建議多考慮一下

拍郎兄 ..真的不是針對你 , 我沒那摸無聊
但還是要提醒你一下 , 小坪數 , 低總價, 低頭款低管理費
不一定不好賣 , 但房子住幾年舊了本來就應該打折賣出 ,
只是小坪數換屋速度比較快 , 小孩子一出生就不夠住了這才是重點

a0a123456

[quote]Originally posted by 拍郎 at 2006-2-3 09:29 AM:
最好是所有的預售屋都可以像我講的蓋好一坪漲兩萬啦
那買預售屋的早就都發了
只會斷章取義 -_-

[ Last edited by 拍郎 on 2006-2-3 at 10:00 ] [/quote


這不是斷章取義的問題 , 是你把預售屋給美化 ,
至於預售屋收款的方試 ,沒必要去研究 , 但賣方絕對不會吃虧的 ,但.你並沒有把風險說出 , 如建到一半 , 工司倒了怎麼辦 , 坪數變相縮水的問題 ,有錢人可倒10次.但沒錢人呢 , 倒一次看看吧,
至於仲介費 ,你不爽可不給 ,正如計程車 , 你覺得不喜歡 , 你可搭公車
買預售屋是要跟代銷公司買的,  攏斷的 . 無法砍價的 , 除非你買4樓或是開賣頭幾個客人, 才會有小小的優惠

樓主開板的需求只限定他要的地點範圍 ,
樓主也是有很多重點沒題到, 或是你沒注意到 ,
一.屋主開價698他出到500萬...這是誠意買家嗎??殺快200萬呢
二.有段提到 , 晚上要簽約??簽什麼約..沒談沒說
三.不知道是買的人不賣 , 還是仲介不去談 , 但都沒想過自身有無問題

討論而以 , 無需多想,如你多走比人快一步 , 你可把路踏實 , 讓後面的人更好走
任何的方法都是可行的 , 但(優)..(缺)..點要說清楚 , 才不會重倒覆策
大家可把重點擺在樓主買這間頭期款多少 , 貸款的問題 , 脫手的問題 ,
或是房子的裝簧是哪國的風味,建材等等..讓讀此板的人 , 買屋功力大增才對

拍郎

最好是所有的預售屋都可以像我講的蓋好一坪漲兩萬啦
那買預售屋的早就都發了
只會斷章取義 -_-

至於預售屋的繳款方式早就有所修正了
現在多的是交屋前 20% 頭期款分幾次繳
未交屋前的付款總額不會超過這 20% 的頭期款
你說的那種方式現在幾乎沒人採用了
消費者又不都是笨蛋
現在誰還會接受那種不知何時會來的工程款帳單
還一個月來兩次那種？

我也知道當仲介的當然都推成屋
不然仲介喝西北風啊
仲介幫準屋主殺價是天經地義
只不過那一套大家也都知道
不就是先提高售價再來狂砍
講那麼多殺價的理由還不是為了準屋主的 kimochi
事實上成交的價格還不是落在一般行情之上
不然仲介要賺什麼啊？

仲介退散...

[ Last edited by 拍郎 on 2006-2-3 at 10:00 ]

a0a123456

真的很想要的話 , pm地址給我 , 我幫你把屋主抓出來 ,如價錢可譯 , 再幫你約屋主見面橋吧  ,

a0a123456

[quote]Originally posted by 拍郎 at 2006-1-25 11:21 AM:
新成屋跟預售屋那個好很難講
預售時買一般都會比較便宜
蓋到一半時就會漲價
如果是看漲的地段
等到蓋好時甚至一坪可以多個兩萬不誇張
而且還沒交屋前還不用開始繳貸款





這段話 ,剛好與事實背道而馳
建商.地主合蓋是以屋子來算價錢分給地主的
所以預售怎麼會便宜呢 ,
蓋到一半會漲價 , 蓋好還多個一兩萬@@..同學.真是爆利
你買60坪以現在概房子的速度 , 兩年概好就多120萬 , 平均1個月5萬的收入
你全包好了 , 建商等蓋好再賣就行了
沒交屋前免交貸款....但你要繳工期款 , 如一個月1期7萬後面再來趕工
一個月給你搞個繳兩期 ,你就頭大了..不用繳貸款 ,也要繳本身的房租吧
之前我家前後買了3間 , 兩間概到一半沒動工 , 一間就是後期一直趕工 ,
蓋好後也一堆的問題 , 鄰居敲敲打打了快1整年 , 新家裝璜.以大樓200戶來算
裝簧一次2個月 同期一次10間裝簧 , 算一下吧~等你住兩年 ,你的耳多都長繭了
買成屋吧
,屋況不好 , 殺,, 屋齡太老 , 殺 , 樓層太高 , 殺 , 面馬路吵 , 殺
格間太鳥 , 殺 ,心情不爽, 殺..殺殺殺殺殺....何樂不為

至於樓主的需求~夾層屋的套房 . 總價是吃地段跟裝簧..
權狀連使用面積加起來應該約13.4坪.樓主應該是覺得可接受這種低總價的房子
至於其它板有說買主流三房 ,你就聽聽就好 , 同地段地點三房保證超出預算的.
房價不公開 , 一坪5萬賣你好嗎 , 還是送你 比較快 , 北市仲介多如牛毛 ,
你用功點比價吧
仲介品牌 , 就如同電器產品 , 價低則放棄保固 . 維修自理

WereWolf

謝謝大家的意見喔
看來，買房子茲事體大
還是先緩一緩再說！
本想今天晚上去簽合約書說！
謝謝大家讓我踩煞車喔！
如果有可以步行到雨農國小或市立陽明醫院的房子想讓的話
請pm讓小弟知道一下囉
感激不盡！
祝大家新年快樂喔！

後記：
謝謝大家的意見喔
讓我有急踩煞車的決心
不然，到時真的變成大家的笑柄囉
後來我有出500萬
可是仲介聽到這價錢連想去談都不想
所以，我也不知道到底是屋主不想賣，還是仲介不想談囉
如果大家還有這一區的資訊歡迎分享喔！

[ Last edited by WereWolf on 2006-1-27 at 09:43 ]

RedSherring

Originally posted by echotpe at 2006-1-25 16:40:

這十多年來，我們的房屋稅逐年降低，但住家所在之大安區的土地稅則逐年增加。可見房屋就像汽車一樣，買入落地後就開始折價，而地價則視地區而定，因此建議原PO不妨想辦法查詢一下該地段近幾年的地價波動，以做為買屋的參考。

一棟房子有土地權狀及房屋權狀,所以會有土地稅及房屋稅的產生.
房屋稅會逐年降是因為房子會老舊.
而土地稅則是跟公告地價有關,一般來說土地漲多跌少,最近則是政府有調降土地稅.所以比較便宜一點.

買屋容易,賣屋難. 房子畢竟不像股票馬上就可以成交,3天內就可以拿到現金.
我自己則是看了3年的房子後才下手買屋.雖然說有做很多功課,但是還是有很多不懂的地方.

echotpe

Originally posted by RedSherring at 2006-1-25 11:20:
補充一點, 租房子的租金是可以扣抵所得稅.
但是若是買了房子有房貸,雖然說房貸的支出可以抵稅,但是是要把所有銀行利息,股利.......等都扣除後才能抵稅.

再補充一點

對一個有保險費、房貸利息支出的小家庭，申報綜合所得稅時，在扣除額的部分通常比較適用於一般扣除額之列舉扣除額，而非標準扣除額；選擇的基準是你的列舉扣除額總金額大於標準扣除額時，宜選用列舉扣除額；反之亦然。

下面我貼出常用的幾個列舉扣除額項目，大家自行參考，詳細資訊參考國稅局的「綜合所得稅節稅手冊」。

※ 捐贈：綜合所得總額20％為限。
※ 人身保險費：每人24,000元。但實際發生之保險費未達24,000元者，就其實際發生額全數扣除。
    (健保費亦含括在內，別忘了報稅季節前向公司索取繳款證明。)
※ 醫藥及生育費：核實認列無金額限制。(平時就醫看診的繳款收據要收集起來，扣抵金額無上限喔！)
※ 自用住宅購屋借款利息：支付之利息應先扣除儲蓄投資特別扣除額後，以其餘額申報扣除，且每戶以30萬元為限。
     (可列舉扣除的部分僅有房貸利息，本金償還部分則不適用)
※ 房屋租金支出：每戶以12萬元為限。