[求助] 二手屋買賣設定

bondhsueh

最近要搬家了，看上了間二手屋
實屋看得還可以，價錢也還在預算範圍內
屋主把過戶相關單據影本讓我們看、查資料，也都沒什麼大問題。

唯一的麻煩就是，這房子設定抵押一段時間了。但經代書查過後，和屋主告訴我們的一樣：有設定抵押，但還沒去取款使用。

代書告訴我們，即使是設定抵押，但還是需要土地權狀才能去取款。而屋主也說（掛保證），一簽約過戶，就會去把設定註銷。所以要我們放心，但實情真的是這樣子嗎？滿擔心的。

屋主是老鎮代，和我爸又號稱認識三十年。但那天全家去拜訪他的時候，給人的感覺就是很高傲，放得一幅很ASALI的樣子，感覺很差。怕的是，約簽了，錢給了，他不是把設定註銷，而是直接提走設定的那一筆錢。 沒有權狀的前提下，他做得到嗎？（老鎮代…哎）


我該相信這個老鎮代屋主和代書的話嗎？

bondhsueh

其實會做這麼多不可思議的讓步，搞得我連睡覺也不太安寧，主要是因為家裡老的真的滿喜歡這裡；而且家裡也的確有著搬離現址的時間壓力。原因自不贅言。

我見的世面也不算多，但還懂得冷靜一下，想想道理、法律的事，進而多所請教。當然和老的也講好，如果真的忍不下了，這個房子還是得放手的。如今果真走到這一步，實在也是屋主堪稱惡劣至極呀。

屋主是老鎮代，可能臭臉擺慣了吧，和他談價的時候，完全不想把我們當顧客；其次，我們認為OK的價格是也屋主老婆開的。據屋主和他作某家房仲業務兒子的說法：這個房子，另一家房仲開比我們得價還高近一成還不願意賣，可能為此心裡很不甘願吧。但，再怎麼不甘願， 也是已經當晚大家都在場談好的價格了吧。

其實追溯回去，除了賣方本身的個性外，覺得賣便宜了應該是一個主要耍賴的理由之一吧。但，買賣像兒戲，開了價談好了，後來才以處處刁難的手法讓交易無法達成，實在也算惡劣了，浪費彼此的時間。

講到這，應該也知道，屋主提的約後住三個月其實是根本沒想付房租的了吧。想住霸王屋，賣霸王傢俱，或甚至沒有誠意地提約後註銷，現在想起來，就是想軟土深掘，能吃我們多少是多少。果然和從鄰居口中打聽到風聲若合符節呀。

買賣這檔事，真的要憑點感覺，尤其是這麼大額的交易呀。感覺一不對了，很可能整件事情背後根本就錯了。

[ Last edited by bondhsueh on 2005-11-27 at 01:10 ]

geng

Originally posted by bondhsueh at 2005-11-26 13:28:
剛剛簽約前，做了一個重大決定：基於屋主毫無誠信可言，這筆交易取消。
中間的風風雨雨有：
1、談價時的高傲
2、抵押設定、約後才註銷的問題；後來又冒出個
3、簽約後再讓他們住個3個月的鳥事
4、簽約時我們堅定立場，絕不能住3個月這麼久，屋主才改由約後住3個月降到40天還有
5、把契約拿出檯面前，又冒出個現有的大型辦公桌要我們買下，再貼個1萬5左右
借用一句廣告台詞：「什麼是忍無可忍？林北現在就是忍無可忍啦…」

天知道如果現在答應了，屋主在該交屋時還有什麼噁爛的事才爆出來！

實在欺負人到極點，索性轉頭就走。離開這個噁心的地方！
還好，約沒簽，錢沒給。只是浪費了點時間和精力…不過也算上到一課了…

感謝風風雨雨購屋一路上女王的支持和PIL版友的建議，才不致於一下深陷泥淖當中。

家人的意見一致是很重要的，不然，之後可能會有很多無謂的紛擾。

賣方的這一些要求實在是有一點匪夷所思，可能是我世面見得不多，不過，沒看過有這一種要求的。他有沒有說要貼你房租呀？

u329

買房子有時要靠緣份的，有時看半天就是無法決定；但看到對眼的一下就ｏｋ了。

不過我個人的經驗應該算比較特殊，第一間算是有事前計劃的，所以看到合意的從第一次看屋到已經搬進去，才14天(2002.12.28-2003.01.10)，真是超快的 ....

第二間更誇張，屋子根本不是我看的，我也沒想要換屋；結果朋友經仲介看到不錯的物件，但因他看到的前一天才剛買一間，所以就慫恿我買 B) ，還半強迫的叫我出價 ....本想故意出低一點帶過就好，沒想到又成交了 。

不過因為比之前的計畫早了兩年，預算也比預期高了許多。雖然是負擔得起，但我每年的出國經費就沒了；所以現在的屋子要出售，目前是放到YAHOO自售中，人氣比預期高好多，害我現在假日都得乖乖在家[接客] ....

[ Last edited by u329 on 2005-11-26 at 23:54 ]

kentdong

只要有錢
不要怕買不到房子

千萬不要太衝動做決定
再多看看吧

bondhsueh

剛剛簽約前，做了一個重大決定：基於屋主毫無誠信可言，這筆交易取消。
中間的風風雨雨有：
1、談價時的高傲
2、抵押設定、約後才註銷的問題；後來又冒出個
3、簽約後再讓他們住個3個月的鳥事
4、簽約時我們堅定立場，絕不能住3個月這麼久，屋主才改由約後住3個月降到40天還有
5、把契約拿出檯面前，又冒出個現有的大型辦公桌要我們買下，再貼個1萬5左右
借用一句廣告台詞：「什麼是忍無可忍？林北現在就是忍無可忍啦…」

天知道如果現在答應了，屋主在該交屋時還有什麼噁爛的事才爆出來！

實在欺負人到極點，索性轉頭就走。離開這個噁心的地方！
還好，約沒簽，錢沒給。只是浪費了點時間和精力…不過也算上到一課了…

感謝風風雨雨購屋一路上女王的支持和PIL版友的建議，才不致於一下深陷泥淖當中。

a0a123456

Originally posted by bondhsueh at 2005-11-23 11:08 AM:
最近要搬家了，看上了間二手屋
實屋看得還可以，價錢也還在預算範圍內
屋主把過戶相關單據影本讓我們看、查資料，也都沒什麼大問題。

唯一的麻煩就是，這房子設定抵押一段時間了。但經代書查過後，和屋主告訴我們的一樣：有設定抵押，但還沒去取款使用。

代書告訴我們，即使是設定抵押，但還是需要土地權狀才能去取款。而屋主也說（掛保證），一簽約過戶，就會去把設定註銷。所以要我們放心，但實情真的是這樣子嗎？滿擔心的。

屋主是老鎮代，和我爸又號稱認識三十年。但那天全家去拜訪他的時候，給人的感覺就是很高傲，放得一幅很ASALI的樣子，感覺很差。怕的是，約簽了，錢給了，他不是把設定註銷，而是直接提走設定的那一筆錢。 沒有權狀的前提下，他做得到嗎？（老鎮代…哎）


我該相信這個老鎮代屋主和代書的話嗎？

你寫的不是很清楚 ,
一 , 你說設定 ,那設定給誰 ,
二 , 他有土地 ,建物權狀嗎
三, 塗銷設定, 是要拿清償証明去地政辦塗銷 ,但你又說他設定沒拿錢??那沒拿  錢怎麼設定 ,
四 , 他沒拿錢 , 為何他不先塗消再賣給你 ,
五 ,屋主把過戶相關單據影本 給你看, 這是什麼東西 ??,
六 , 認識多久多熟 , 關係的只是價格 , 跟代書流程完全不搭嘎
七 ,私人買賣當然用自己的代書 ,不然誰知道他們有沒有掛勾 ,

房屋買賣要先小人 ,後君子 ,
先看土地跟建物的權狀, 看物件的所有權人 , 是誰 ,
再調謄本 , 上面會有房子的所有資料 , 看房子有無設定底押 ,
貸款金額 ,

[ Last edited by a0a123456 on 2005-11-26 at 05:01 ]

kentdong

可詢問一下是那家銀行及分行，直接打去問比較快
通常他們應都會說明，
只要態度誠懇，如果離標的物不遠
可親自跑一趟查詢，
因為您也可能是這家銀行的下一個客戶哦

bondhsueh

我的狀況倒不是這樣。房子被設定抵押不是因為自身的房貸。而是這個鎮代以前拿去先做設定，想留作選戰的銀彈預備。所以才會設定了，卻還沒領用。
至於從銀行角度來看，設定、放款、清償（不論是取消設定或是他銀代償）最後才能註銷，一不一樣就不知道了。

現在，就是再去和屋主談，看是什麼理由非得簽約才肯註銷，讓我們負這麼大的風險。如果還是那個死樣子，我們就會選擇放棄了吧。

east_mount

我也剛買了二手屋....
我的狀況是對方的房子本來貸款還沒還清....設定在土銀
我是跟台銀貸的款
台銀貸下來的錢直接轉給原屋主還清貸款..解除土銀的設定
不會先經手原屋主....
不知道跟你的狀況有沒有類似
沒記錯的話貸款中的房子好像沒辦法賣的,因為有設定(ps.本人非專業不是很了解)

bondhsueh

感謝各位的意見。

maddux1

建議先塗銷抵押權再辦過戶...

雖然相關實務作業方面我不是很瞭解到底取款要不要土地權狀，
但是房屋設定抵押權大多都是「最高限額抵押」，
也就是會附隨著一個主要的債務（可能就是原屋主跟銀行間的借貸），
而原來屋主跟抵押權人的債權債務關係到底如何，到底有無借貸，
這些都是我們不瞭解的，
而且也沒辦法單憑對方的保證，
就相信一定沒有取過款，（當然，如果覺得人性本善，還是可以相信對方的話...）
再者，話說回來，
如果原先的抵押權根本沒有債權債務關係存在（也就是根本沒取過款），
那這個抵押權根本沒有繼續存在的必要，
大可以直接塗銷再過戶，這也是你們可以要求的，
（坊間附隨有抵押權設定房子，通常比較乏人問津，因為隨時有被實行抵押權拍賣抵押物的可能...）
對方要求過戶後再塗銷，可能根本就是陷阱...

若是原屋主真的有跟抵押權人借過錢，
將來一旦過戶，你們的房子當然就是擔保品，
若原屋主還不出來，
後果就是拍賣房子清償，
而若你們跟法官說：當初原屋主保證沒有取過款...，
法官應該會完全不鳥你們，
因為你們在買賣房子時，早就知道有抵押權存在了，
所以你們有義務去瞭解抵押權設定的一切狀況...

若要確保自己的權益，建議還是要求原屋主把抵押權塗銷再過戶，
這才是對自己最有利的...

geng

簡單說，抵押權契約是跟著不動產走的。換句話說，房子過戶給你以後，抵押權契約會從賣方跟銀行，跑到買方（你）跟銀行之間。

「理論上」，房過戶以後，賣方是不可能去取款的，但是，要防一些時間差上的問題，例如，錢已經匯過去，但是，登記還沒完成。除非，你們之間還有仲介，可以有一些履約保證可以擔保。

如果真的有心要買賣，請他去塗銷掉抵押應該是比較穩妥的作法。

建議啦！請卓裁。

RedSherring

請對方把手續都弄妥你才去簽約.(或是在合約中註明那些該做的事, 像一簽約過戶，就會去把設定註銷.....等等)
不管認識他幾十年都一樣, 到時不認帳或給你拖拖拉拉的,吃虧的還是你.

像買車, 沒牽車前 Sales 講的天花亂墜, 什麼配備都OK啦. 錢一付完就什麼挖歌都沒有. 因為合約中沒註明. 公司會賴給 Sales 說是雙方私下的約定.

bondhsueh

謝謝你的好建議。花錢請得到代書，但不一定請得到好代書！
文中說「需要土地權狀才能去取款」的就是我的代書
他說得很肯定，我聽得很懷疑。如果我的疑慮是真的，我會把這個我方代表的代書解除委託。

lalalala

找一位我方代表的代書，全程 “陪同” 對方代書辦理。行情大約是五千左右吧！