[求助] 二手屋買賣設定

bondhsueh

最近要搬家了，看上了間二手屋
實屋看得還可以，價錢也還在預算範圍內
屋主把過戶相關單據影本讓我們看、查資料，也都沒什麼大問題。

唯一的麻煩就是，這房子設定抵押一段時間了。但經代書查過後，和屋主告訴我們的一樣：有設定抵押，但還沒去取款使用。

代書告訴我們，即使是設定抵押，但還是需要土地權狀才能去取款。而屋主也說（掛保證），一簽約過戶，就會去把設定註銷。所以要我們放心，但實情真的是這樣子嗎？滿擔心的。

屋主是老鎮代，和我爸又號稱認識三十年。但那天全家去拜訪他的時候，給人的感覺就是很高傲，放得一幅很ASALI的樣子，感覺很差。怕的是，約簽了，錢給了，他不是把設定註銷，而是直接提走設定的那一筆錢。 沒有權狀的前提下，他做得到嗎？（老鎮代…哎）


我該相信這個老鎮代屋主和代書的話嗎？

lalalala

找一位我方代表的代書，全程 “陪同” 對方代書辦理。行情大約是五千左右吧！

bondhsueh

謝謝你的好建議。花錢請得到代書，但不一定請得到好代書！
文中說「需要土地權狀才能去取款」的就是我的代書
他說得很肯定，我聽得很懷疑。如果我的疑慮是真的，我會把這個我方代表的代書解除委託。

RedSherring

請對方把手續都弄妥你才去簽約.(或是在合約中註明那些該做的事, 像一簽約過戶，就會去把設定註銷.....等等)
不管認識他幾十年都一樣, 到時不認帳或給你拖拖拉拉的,吃虧的還是你.

像買車, 沒牽車前 Sales 講的天花亂墜, 什麼配備都OK啦. 錢一付完就什麼挖歌都沒有. 因為合約中沒註明. 公司會賴給 Sales 說是雙方私下的約定.

geng

簡單說，抵押權契約是跟著不動產走的。換句話說，房子過戶給你以後，抵押權契約會從賣方跟銀行，跑到買方（你）跟銀行之間。

「理論上」，房過戶以後，賣方是不可能去取款的，但是，要防一些時間差上的問題，例如，錢已經匯過去，但是，登記還沒完成。除非，你們之間還有仲介，可以有一些履約保證可以擔保。

如果真的有心要買賣，請他去塗銷掉抵押應該是比較穩妥的作法。

建議啦！請卓裁。

maddux1

建議先塗銷抵押權再辦過戶...

雖然相關實務作業方面我不是很瞭解到底取款要不要土地權狀，
但是房屋設定抵押權大多都是「最高限額抵押」，
也就是會附隨著一個主要的債務（可能就是原屋主跟銀行間的借貸），
而原來屋主跟抵押權人的債權債務關係到底如何，到底有無借貸，
這些都是我們不瞭解的，
而且也沒辦法單憑對方的保證，
就相信一定沒有取過款，（當然，如果覺得人性本善，還是可以相信對方的話...）
再者，話說回來，
如果原先的抵押權根本沒有債權債務關係存在（也就是根本沒取過款），
那這個抵押權根本沒有繼續存在的必要，
大可以直接塗銷再過戶，這也是你們可以要求的，
（坊間附隨有抵押權設定房子，通常比較乏人問津，因為隨時有被實行抵押權拍賣抵押物的可能...）
對方要求過戶後再塗銷，可能根本就是陷阱...

若是原屋主真的有跟抵押權人借過錢，
將來一旦過戶，你們的房子當然就是擔保品，
若原屋主還不出來，
後果就是拍賣房子清償，
而若你們跟法官說：當初原屋主保證沒有取過款...，
法官應該會完全不鳥你們，
因為你們在買賣房子時，早就知道有抵押權存在了，
所以你們有義務去瞭解抵押權設定的一切狀況...

若要確保自己的權益，建議還是要求原屋主把抵押權塗銷再過戶，
這才是對自己最有利的...

bondhsueh

感謝各位的意見。

east_mount

我也剛買了二手屋....
我的狀況是對方的房子本來貸款還沒還清....設定在土銀
我是跟台銀貸的款
台銀貸下來的錢直接轉給原屋主還清貸款..解除土銀的設定
不會先經手原屋主....
不知道跟你的狀況有沒有類似
沒記錯的話貸款中的房子好像沒辦法賣的,因為有設定(ps.本人非專業不是很了解)

bondhsueh

我的狀況倒不是這樣。房子被設定抵押不是因為自身的房貸。而是這個鎮代以前拿去先做設定，想留作選戰的銀彈預備。所以才會設定了，卻還沒領用。
至於從銀行角度來看，設定、放款、清償（不論是取消設定或是他銀代償）最後才能註銷，一不一樣就不知道了。

現在，就是再去和屋主談，看是什麼理由非得簽約才肯註銷，讓我們負這麼大的風險。如果還是那個死樣子，我們就會選擇放棄了吧。

kentdong

可詢問一下是那家銀行及分行，直接打去問比較快
通常他們應都會說明，
只要態度誠懇，如果離標的物不遠
可親自跑一趟查詢，
因為您也可能是這家銀行的下一個客戶哦

a0a123456

Originally posted by bondhsueh at 2005-11-23 11:08 AM:
最近要搬家了，看上了間二手屋
實屋看得還可以，價錢也還在預算範圍內
屋主把過戶相關單據影本讓我們看、查資料，也都沒什麼大問題。

唯一的麻煩就是，這房子設定抵押一段時間了。但經代書查過後，和屋主告訴我們的一樣：有設定抵押，但還沒去取款使用。

代書告訴我們，即使是設定抵押，但還是需要土地權狀才能去取款。而屋主也說（掛保證），一簽約過戶，就會去把設定註銷。所以要我們放心，但實情真的是這樣子嗎？滿擔心的。

屋主是老鎮代，和我爸又號稱認識三十年。但那天全家去拜訪他的時候，給人的感覺就是很高傲，放得一幅很ASALI的樣子，感覺很差。怕的是，約簽了，錢給了，他不是把設定註銷，而是直接提走設定的那一筆錢。 沒有權狀的前提下，他做得到嗎？（老鎮代…哎）


我該相信這個老鎮代屋主和代書的話嗎？

你寫的不是很清楚 ,
一 , 你說設定 ,那設定給誰 ,
二 , 他有土地 ,建物權狀嗎
三, 塗銷設定, 是要拿清償証明去地政辦塗銷 ,但你又說他設定沒拿錢??那沒拿  錢怎麼設定 ,
四 , 他沒拿錢 , 為何他不先塗消再賣給你 ,
五 ,屋主把過戶相關單據影本 給你看, 這是什麼東西 ??,
六 , 認識多久多熟 , 關係的只是價格 , 跟代書流程完全不搭嘎
七 ,私人買賣當然用自己的代書 ,不然誰知道他們有沒有掛勾 ,

房屋買賣要先小人 ,後君子 ,
先看土地跟建物的權狀, 看物件的所有權人 , 是誰 ,
再調謄本 , 上面會有房子的所有資料 , 看房子有無設定底押 ,
貸款金額 ,

[ Last edited by a0a123456 on 2005-11-26 at 05:01 ]

bondhsueh

剛剛簽約前，做了一個重大決定：基於屋主毫無誠信可言，這筆交易取消。
中間的風風雨雨有：
1、談價時的高傲
2、抵押設定、約後才註銷的問題；後來又冒出個
3、簽約後再讓他們住個3個月的鳥事
4、簽約時我們堅定立場，絕不能住3個月這麼久，屋主才改由約後住3個月降到40天還有
5、把契約拿出檯面前，又冒出個現有的大型辦公桌要我們買下，再貼個1萬5左右
借用一句廣告台詞：「什麼是忍無可忍？林北現在就是忍無可忍啦…」

天知道如果現在答應了，屋主在該交屋時還有什麼噁爛的事才爆出來！

實在欺負人到極點，索性轉頭就走。離開這個噁心的地方！
還好，約沒簽，錢沒給。只是浪費了點時間和精力…不過也算上到一課了…

感謝風風雨雨購屋一路上女王的支持和PIL版友的建議，才不致於一下深陷泥淖當中。

kentdong

只要有錢
不要怕買不到房子

千萬不要太衝動做決定
再多看看吧

u329

買房子有時要靠緣份的，有時看半天就是無法決定；但看到對眼的一下就ｏｋ了。

不過我個人的經驗應該算比較特殊，第一間算是有事前計劃的，所以看到合意的從第一次看屋到已經搬進去，才14天(2002.12.28-2003.01.10)，真是超快的 ....

第二間更誇張，屋子根本不是我看的，我也沒想要換屋；結果朋友經仲介看到不錯的物件，但因他看到的前一天才剛買一間，所以就慫恿我買 B) ，還半強迫的叫我出價 ....本想故意出低一點帶過就好，沒想到又成交了 。

不過因為比之前的計畫早了兩年，預算也比預期高了許多。雖然是負擔得起，但我每年的出國經費就沒了；所以現在的屋子要出售，目前是放到YAHOO自售中，人氣比預期高好多，害我現在假日都得乖乖在家[接客] ....

[ Last edited by u329 on 2005-11-26 at 23:54 ]

geng

Originally posted by bondhsueh at 2005-11-26 13:28:
剛剛簽約前，做了一個重大決定：基於屋主毫無誠信可言，這筆交易取消。
中間的風風雨雨有：
1、談價時的高傲
2、抵押設定、約後才註銷的問題；後來又冒出個
3、簽約後再讓他們住個3個月的鳥事
4、簽約時我們堅定立場，絕不能住3個月這麼久，屋主才改由約後住3個月降到40天還有
5、把契約拿出檯面前，又冒出個現有的大型辦公桌要我們買下，再貼個1萬5左右
借用一句廣告台詞：「什麼是忍無可忍？林北現在就是忍無可忍啦…」

天知道如果現在答應了，屋主在該交屋時還有什麼噁爛的事才爆出來！

實在欺負人到極點，索性轉頭就走。離開這個噁心的地方！
還好，約沒簽，錢沒給。只是浪費了點時間和精力…不過也算上到一課了…

感謝風風雨雨購屋一路上女王的支持和PIL版友的建議，才不致於一下深陷泥淖當中。

家人的意見一致是很重要的，不然，之後可能會有很多無謂的紛擾。

賣方的這一些要求實在是有一點匪夷所思，可能是我世面見得不多，不過，沒看過有這一種要求的。他有沒有說要貼你房租呀？

bondhsueh

其實會做這麼多不可思議的讓步，搞得我連睡覺也不太安寧，主要是因為家裡老的真的滿喜歡這裡；而且家裡也的確有著搬離現址的時間壓力。原因自不贅言。

我見的世面也不算多，但還懂得冷靜一下，想想道理、法律的事，進而多所請教。當然和老的也講好，如果真的忍不下了，這個房子還是得放手的。如今果真走到這一步，實在也是屋主堪稱惡劣至極呀。

屋主是老鎮代，可能臭臉擺慣了吧，和他談價的時候，完全不想把我們當顧客；其次，我們認為OK的價格是也屋主老婆開的。據屋主和他作某家房仲業務兒子的說法：這個房子，另一家房仲開比我們得價還高近一成還不願意賣，可能為此心裡很不甘願吧。但，再怎麼不甘願， 也是已經當晚大家都在場談好的價格了吧。

其實追溯回去，除了賣方本身的個性外，覺得賣便宜了應該是一個主要耍賴的理由之一吧。但，買賣像兒戲，開了價談好了，後來才以處處刁難的手法讓交易無法達成，實在也算惡劣了，浪費彼此的時間。

講到這，應該也知道，屋主提的約後住三個月其實是根本沒想付房租的了吧。想住霸王屋，賣霸王傢俱，或甚至沒有誠意地提約後註銷，現在想起來，就是想軟土深掘，能吃我們多少是多少。果然和從鄰居口中打聽到風聲若合符節呀。

買賣這檔事，真的要憑點感覺，尤其是這麼大額的交易呀。感覺一不對了，很可能整件事情背後根本就錯了。

[ Last edited by bondhsueh on 2005-11-27 at 01:10 ]