在美國申請貸款, 當老闆比當員工還難申請 ..

achen

算是個經驗談, 給在美國的朋友分享吧.

我最近在申請一個房貸, 連絡了超過 15 家的銀行與貸款仲介, 幾乎全部都卡在一個問題, 就是我目前所就業的公司是自己開的, 也就是定義為 Self Employed, 對於  Self Employed 的申請人, 他們要求除了兩年的個人所得稅記錄以外, 還要有兩年份的公司報稅記錄.  這個要求的用意, 是在確保你這個公司運作順利, 不是那種開了馬上就倒掉的公司. (奇怪, 若我是在別的公司上班, 就沒有公司倒掉的風險嗎?)

很遺憾我的公司成立不到一年, 尚未有任何的報稅記錄, 而那些銀行還希望現在公司的性質和我以前做了八年的工作是一樣的. 應該也是為了避免因為轉行而維持不久就倒閉的狀況. 我公司登記是仲介商, 和以前做的 IT 沒有關係. 而這個公司性質是有向州政府註冊, 不是說改就能改的.

步入銀行坐下來把我的情況解釋完之後, 得到的回應都是 "你不用送單申請了, 公司未滿一年, 貸款不可能會通過的".   我的收入有超過 debt to income ratio (註1), 但是那一點幫助都沒有. 我的  down payment 預計放超過 40%, 但是那一點幫助都沒有.  我公司的銀行帳號裡有超過欲貸款金額六倍之多的定存存款, 但是那一點幫助都沒有. (把公司太新的風險列入扣分考量, 但卻沒有公平地把公司的資產也列為加分的考量?)

(註1) debt to income ratio 的比例就是說, 所有債務的每月最低應付金額, 不能高過收入的百分之多少. 用另一個方向來說, 就是 "你欠債的月付額多少錢, 就必須有那個金額乘多少倍的收入".

經過幾個禮拜的詢問, 得知我可能可以用另一種貸款條規 "stated income" 的方式通過, 也就是中文俗稱 "不查收入" 的貸款申請, 這種方案和一般貸款的差異是利息比較高 (高出 1.5% 左右), 但是為什麼會有這種方案我實在搞不懂, 因為他說穿了就是, 假設debt to income ratio 是 33%, 你每月應繳金額為 $3000, 也就是說你只要在申請表上面填 "我月收入有 $9000", 這樣就可以了, 他們不會去 verify 你是不是真的有賺那些錢, 也因為如此, 你收入的來源是自己開的公司, 也不會被查覺了.  

我怎麼看都覺得這對銀行來說, 有極大的風險??  因為很有可能一個申請人用盡方法申請到貸款, 但是很快就面臨付不出錢的窘境. 銀行有可能很快就要回收房子去法拍, 不過比一般貸款更高的利息大概可以平衡這個風險吧?

以上是這幾個禮拜的心得啦, 想不到在美國申請貸款, 當老闆比當員工還難申請, 連有現金存款擔保都沒用..

小酒蟲

簡單的說就是你不能證明你接下來的還款能力會「很穩定」，而現金存款也不代表會乖乖放著付貸款（黑心一點講，那是隨時可以掏空的）。

simonpeng

在台灣也是。

gcvincent

在機關團體大公司就業的捧油，
記得，先辦好貸款再提離職。

不過
1.千金難買早知道，萬般無奈想不到。
2.屋漏偏逢連夜雨，得來全不費工夫。

另外，既然公司有六倍現金，
那先用兩倍現金去買房子，
租給自己，
另外房子再去貸款一倍～兩倍，
這樣可以嗎？

achen

另外，既然公司有六倍現金，
那先用兩倍現金去買房子，
租給自己，
另外房子再去貸款一倍～兩倍，
這樣可以嗎？gcvincent 發表於 2009-12-8 23:35

這個行不通, 因為公司的所有資金是來自台灣的 "總公司", 這筆大金額之所以放在美國, 是因為美國定存利息比台灣,中國,香港都還高.  這 "總公司" 是有股東的, 所以錢不是我能這樣動用的.

即使用現金買房後, 我可以由 home equity 貸款出來再還錢給公司, 但是可以貸到的金額和所需時間不確定, 所以我沒辦法拿公司的錢去行自己這個方便.

gcvincent

以一個憨人簡單的想法，
如果你真的能作主，
自己公司借錢給自己買房子，利息照銀行定存付給公司，房子也是設定給公司，那有什麼問題？
公司買房子（固定資產？）給最佳員工住，甚至最後轉賣給自己員工。那有什麼問題？
吃交際餐，開公司車，住公司宿舍，這樣有犯法嗎？如果沒有，那有什麼問題？

所以你只是專業經理人，並不是公司的真正擁有者？

你的公司隨時可能因為幕後股東/金主的意向改變（例如利息降低，富人稅，王子復仇記，避稅原因消失之類的），
抽走公司銀根/流動資金，導致公司結束。
（金主最大，其實那家私人公司不是這樣？）

所以借給你個人的風險高(次級房貸？)
所以銀行不會同意，原來銀行也不笨。[洋蔥009]

achen

以一個憨人簡單的想法，
如果你真的能作主，
自己公司借錢給自己買房子，利息照銀行定存付給公司，房子也是設定給公司，那有什麼問題？
公司買房子（固定資產？）給最佳員工住，甚至最後轉賣給自己員工。那有什麼 ...
gcvincent 發表於 2009-12-9 10:35

gcvincent 的想法有其道理, 但是有些私人的事情我不便說得太清楚, 我可以在不涉及太多隱私的前提下盡量說明.

1. 我公司的營業性質是 "仲介", 也就是牽成買方和賣方, 然後賺取購貨品的傭金, 表面上作業程序看起來是這樣, 但是其實我是買方那邊的人.  這買方就是出資給我在美國開公司的那個 "總公司". 這是家族企業, 資金不會被抽走. 除非有一天這一行做不下去了, 大家都改行 (這行已經做了超過三十年).

2. 在美國登記這個公司的時候, 我確實是 100% 的 owner 以及唯一的員工, 但是本公司資產來自總公司, 我並不是這些 $$ 真正的 "擁有者". (要是這錢是我的, 我何必去申請貸款?)

3. simonpeng 說的 "不要為了賺利息而賠了匯差", 事實上不敢動用的原因不是因為要圖那個利息, 就算美國定存比台灣,中國,香港都高, 但其實能高到哪裡呢? 今年年中鎖定的有 2.20%, 但現在的話剩下一半而已!   而跟公司借錢不是不行, 如果是三五百萬台幣可能都沒問題, 但是我需貸款的金額太高, 我想都不敢想, 更不需要去問那些長輩股東.

4. 以私人理財的角度來看, 我也必須要向銀行貸款對我自己才有利.  因為有支出房貸的話, "利息部分" 的金額可以抵扣所得稅, 若是繳回給公司的話那就沒有了. 有繳房貸對我的信用分數也會有幫助, 在美國 credit score 太低的話, 真的是萬萬不能..

總結一句話, 置產在公司名下, 先不管我能把這件事計畫的多圓滿, 在台灣的老股東都沒有這樣做, 我沒有那個狗膽去要求.

小酒蟲

做私人借貸的話，公司資產本來就不能拿來加分，因為那根本不是你的私款；如果你想當私款用的話，就會變成公司列舉支出（付錢給你），而你從公司領到大量收入再做私人消費，那麼你的個人所得就要算上這一筆（否則你就變成是在掏空公司資產，而 IRS 會更愛你）。

前幾年的公司資料只是用來評估你接下來的還款能力是否會「很穩定」，也就是銀行並不考慮你是否借完隔天就被公司砍頭，而是考慮公司存活的可能性，同時會另外查核你私人資產現況。

因此基本上標題是錯的，應該說「沒錢菜老闆比當固定收入老員工還難申請貸款」，更進一步講，你身份真的只是受僱於美國分公司的主管而不是老闆；It's not in your pocket，所以不要把「公司==私產」的家族企業想法拉到枱面上運作。

achen

進一步講，你身份真的只是受僱於美國分公司的最高主管而不是老闆。
小酒蟲 發表於 2009-12-9 14:13

真可惜在銀行, 國稅局, 州政府, 聯邦政府眼中, 他們都沒有和你一樣的認定.  要是我的公司是"分公司", 我的職位可以只是個主管, 我根本就不會被 self employed 這個名詞困住了.

另外, 在我這個 case 裡, legally speaking, 根本就沒有所謂 "美國分公司" 這個名詞. 因為我成立的這家公司和海外的總公司並沒有 "parent-child company", affiliated, 或 "branch office" 的任何關係, 總公司放在我這邊的錢是 "購貨預付款", 和擺在其它仲介戶頭裡的錢一樣, 差別只在於我這邊金額大一點, 可以放定存擺久一點.

jouston

20% Deposit + fix rate high interest mortgage 考慮嗎？這樣子會不會比較容易？

小酒蟲

因為我成立的這家公司和海外的總公司並沒有 "parent-child company", affiliated, 或 "branch office" 的任何關係
achen 發表於 2009-12-9 21:29

這樣一來自然沒有任何「分公司」的問題，而會被視為財務獨立的法人；但公司的錢仍不算你的私產，也就是 not in your pocket，而這也是很多一人公司會把「私產」登記在公司名下的原因。

（哇咧你一次只開一張牌，當然大家會一直猜不到）

achen

20% Deposit + fix rate high interest mortgage 考慮嗎？這樣子會不會比較容易？
jouston 發表於 2009-12-9 23:24

Deposit 我準備放 40%, 只貸款房價的 60%, 可是銀行說自備款準備多少, 我的收入多少都沒影響, 反正 self employed 的公司若沒有兩年報稅記錄, 就是不會過, 就算我收入是現在的十倍也一樣. 一開始有點匪思索疑啦, 不過聽了十幾次就習慣 + 坦然接受了.

shaoyen

那改用公司名義去買房子，讓你當宿舍如何。

gcvincent

買房子給員工當宿舍，這是小事，
依據分層負責的原則，老闆只管大事，小事一般是不管的。

所以要問老闆娘？
[洋蔥titter]

想想怎麼說服股東當美國包租公（婆）會不會快點？